| ✍️ Примечание редактора:Мы стремимся предоставлять объективные, независимые консультации. Когда вы решите использовать продукт или услугу, на которые мы ссылаемся, мы можем получить комиссию.Подробнее. |
👉 Перейти к:Калькуляторы капитализации | What is capitalization rate? | Rental property example | How cap rate can increase property value | FAQs
Если вас интересует небольшая арендуемая недвижимость, многоквартирные дома на 100+ квартир или коммерческая недвижимость, ставка капитализации (кратко говоря, предельная ставка) может составлятьthe самый важный показатель для анализа перспективной сделки.
Вы также можете использовать ставку капитализации в качестве объектива, чтобы просмотреть свой текущий портфель и помочь вам определить, имеет ли смысл продавать актив и инвестировать во что-то. с большей доходностью.
В этой статье объясняется, как использовать ставку предельной капитализации в своих интересах, и даже содержатся два бесплатных калькулятора ставки капитализации, которые можно использовать для моделирования сделок.
💰 БОЛЬШЕ:| ||802 Learn how to get cash back when you buy your next rental property
Два лучших калькулятора ставки капитализации
Определите стоимость текущей или будущей инвестиционной недвижимости с помощью эти бесплатные калькуляторы предельной ставки. Используйте первый калькулятор, чтобы найти ставку капитализации, а второй калькулятор — для оценки стоимости вашей недвижимости на основе ее чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации.
Калькулятор ставки капитализации
Проанализируйте ставку капитализации инвестиционной недвижимости с помощью этого калькулятора ставки капитализации. Введите цену покупки недвижимости, ожидаемый валовой годовой доход и предполагаемые годовые операционные расходы.
Вычислить значение свойства с ограничением тариф
Определите стоимость недвижимости на основе ее чистого операционного дохода (NOI) — вашего годового дохода после вычета расходов — и предельной ставки по вашему выбору.
Важно:При моделировании предельной ставки очень важно точно моделировать свои расходы.
Обычно недвижимость выставляется на продажу и рекламируется с высокой максимальной ставкой; однако, как только я на самом деле подсчитываю более консервативные расходы, сделка начинает больше походить на денежную яму, чем на хорошую инвестиционную возможность.
По моему опыту, наиболее распространенные расходы, которые инвесторы не могут оценить, являются значительными, будущие капитальные затраты — такие как новая крыша, новая канализация и т. д. — или сочетание платы за управление недвижимостью и арендной платы.
Если вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости, Clever может вам помочь.
Мы сотрудничаем с ведущими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.
Агент, с которым мы вас связываем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и за его пределами, а также проведет вас через весь процесс.
Самое приятное то, что в штатах, где это разрешено, вы можете получить наличные. обратно после закрытия.
Подбор агента бесплатен и не требует дальнейшего продвижения.
Что такое ставка капитализации?
Ставка капитализации — или сокращенно ставка капитализации — это норма прибыли для инвестиций после вычитания всех операционных расходы из валового дохода.
| Формула предельной ставки:
Чистый операционный доход / Текущая стоимость имущества = предельная ставка |
Когда дело доходит до расчета предельной ставки, важно помнить, что NOI (чистый операционный доход) не включает расходы по ипотеке.
| 💡Быстрый совет: Когда я был новичком в сфере недвижимости, мне было проще думать о ставке капитализации как о годовом проценте прибыли от моих первоначальных инвестиций, если бы я купил недвижимость за наличные, так как это исключит из моих расчетов любые расходы по ипотеке или процентам. |
Пример ограничения ставки аренды
Let’s walk through a hypothetical example that highlights some of the risks of only using a basic cap rate formula to model a deal.
Вчера брокер по недвижимости, с которым я работаю, прислал два объекта недвижимости, которые, как он думал, я я буду заинтересован в инвестировании — назовем их Объектом А и Объектом Б.
Ниже приведена таблица, в которой показана некоторая информация об этих двух объектах недвижимости.
| Собственность А | Property B | |
|---|---|---|
| Цена покупки | 250 000 долларов США | 250 000 долларов США |
| Годовой доход | 30 000 долларов США | 45 000$ |
| Расходы | 15000$ | 20000$ |
| Чистая операционная прибыль | 15000$ | $25,000 |
| Процент капитализации | 6% | 10% |
Глядя только на таблицу, кажется очевидным, что свойство B отличная сделка. Мне следует перезвонить брокеру и сделать предложение, верно?
Не так быстро.
Эта таблица отсутствуетмного of important information. Before we go any further, we need to understand:
- Являются ли эти цифры фактическими или оценками брокера или продавца?
- Где расположены эти объекты недвижимости? Безопасны ли районы?
- Насколько стабильны условия аренды этого здания? Есть ли у кого-либо из арендаторов просрочка платежа?
- Каков возраст основных систем каждого здания (например, систем отопления, вентиляции и кондиционирования, крыши, канализации, кухонь и т. д.)?
- Каков типичный лимит ставки в каждом районе?
Итак, я смотрю на эти вопросы, снова звоню агенту и получаю следующие ответы:
|
Собственность A |
Собственность B |
|
|---|---|---|
|
Являются ли финансовые показатели фактическими или расчетными? |
Расходы основаны на результатах за последние 12 месяцев – доходы основаны на новой аренде |
Расходы являются приблизительными, а доходы основаны на текущий список арендной платы с введенными вакансиями на сумму 3000 долларов США (валовая арендная плата 48 тысяч долларов) |
|
Как обстоят дела в районах? |
Район класса B |
Район класса C| ||1018 |
|
How stable are the leases? |
1 арендатор — текущая арендная плата |
Это 8-квартирный жилой дом с арендной платой $500 |
|
How is the condition of the building? |
Большинство основных систем обновлены, но крышу и систему отопления, вентиляции и кондиционирования необходимо будет заменить в ближайшие несколько лет |
Зданию необходимы новые складки. , новая крыша и сантехника старше 50 лет |
|
Каковы типичные ставки в этом районе? |
6% |
9% |
With new information in hand, let’s take a look at Property A.
Кажется, это приличный объект в довольно хорошем состоянии, но новая система отопления, вентиляции и кондиционирования и крыша будут стоить дорого. Если бы я выделил фонд условного депонирования для покрытия этих расходов, ставка капитализации объекта А упадет ниже типичных 6%, которые я могу найти в этом районе.
Когда я покупаю недвижимость, это must быть выгодной сделкой, поскольку у меня достаточно капитала только для небольшого количества покупок. Таким образом, я решаю передать свойство A.
Теперь перейдем к объекту B.
Объект B интересен тем, что это одно здание с 8 квартирами. К сожалению, по опыту я знаю, что такая недвижимость с низким доходом будет иметь более 3000 долларов США из 48 000 долларов потенциальной арендной платы, которая не будет собрана из-за вакансий и просрочек.
Я также знаю по опыту, что 20 000 долларов на эксплуатацию 8 квартир в здании, особенно в том, который требует такого большого ремонта и расположен в районе С-класса, не будет.
Я думаю, что Объект Б повезет получить 5% ставка ограничения — это не типичные 9%, которые я могу найти в этом районе.
После того, как я немного углубился в цифры, я перезваниваю агенту и сообщаю им, что собираюсь пройти. Я сохраню свой капитал, пока не найду что-нибудь получше.
Этот гипотетический пример закончился неудачной сделкой по уважительной причине — 95% сделок, которые вы посмотрите, будут именно такими.
Помните, лучший способ заработать деньги на недвижимости – это «покупать правильно». Если вы скупаете все возможные сделки, вы просто не продержитесь как инвестор.
Видео: Как ставка капитализации может увеличить стоимость недвижимости
На видео ниже показано я моделирую реальную сделку, которую нашел на продажу. В этом уроке вы увидите, как я моделирую расходы и рассчитываю предельную ставку недвижимости с помощьюкалькулятора аренды недвижимости, который я создал для личного использования.
Что является ли хорошей максимальной ставкой для сдаваемой в аренду недвижимости?
Хорошая предельная ставка для сдаваемой в аренду недвижимости зависит от вашего рынка, района и терпимости к риску.
По крайней мере, я понял этот вопрос два раза в неделю, и я всегда даю один и тот же ответ: Это зависит.
Не зная вашего рынка, района и терпимости к риску, я не могу дать вам «хорошую» ставку капитализации.
Лично я инвестирую в Сент-Луис — как в Сент-Луис-Сити, так и в округе. Если я ищу недвижимость в районах B-класса, я обычно ищу недвижимость с максимальной ставкой 7% или выше. Если я инвестирую в район C-класса, я ищу ставку капитализации 9% или выше.
Тем не менее, я обычно смотрю на ставку капитализации, которую я достигнупосле Я заканчиваю ремонт и повышаю арендную плату, так как трудно найти столь высокую ставку, не делая существенной работы над вашими инвестициями.
Средняя предельная ставка по метро|| |1111
Use the table below to see the typical cap rates for homes in different cities across the country. You can see how cap rates change by market.
Как опытные инвесторы используют ставку предела для получения огромной прибыли
В 2019 году , мой деловой партнер и я стабилизировали 12-квартирный дом, который мы недавно купили в Сент-Луисе. В течение года мы сменили управляющих недвижимостью, удалили 30% арендаторов, которые не платили, и провели капитальный ремонт как снаружи, так и внутри зданий.
Все вложено — мы потратили Вся арендная плата за недвижимость на ремонт. В наших налоговых декларациях мы, вероятно, показываем убыток в размере более 30 000 долларов США в 2019 году.
В ходе этого процесса мы подняли арендную плату примерно на 1000 долларов США в месяц в 12 комплексах и резко снизили будущие расходы, увеличив NOI (чистый операционный доход). ) на 24 000 долларов в год.
Как видно из диаграммы в предыдущем разделе, это здание является собственностью C-класса и будет продано по ставке капитализации около 8%. Используя формулу NOI, разделенную на ставку капитализации, мы получаем:
| Чистая операционная прибыль (NOI) | $24,000 |
| Ставка капитализации | 8% |
| Сгенерированная стоимость | $300,000 |
Put просто мы потеряли 30 000 долларов США в 2019 году, но заработали 300 000 долларов США благодаря силе NOI и предельных ставок.
После того, как я написал это руководство по предельным ставкам, мы рефинансировали недвижимость, что позволило нам использовать значительную часть капитала, который мы создали, чтобы купить больше недвижимости и продолжить этустратегию BRRRR.
Статьи по теме
Часто задаваемые вопросы о ставках капитализации
Как рассчитать ставку капитализации?
Вы можете рассчитатьставку капитализации объекта недвижимости путем деления чистого операционного дохода объекта недвижимости (NOI) на текущую стоимость объекта недвижимости. Определите NOI вашей недвижимости, вычитая операционные расходы из общего годового дохода.
Например, предположим, что у вас есть недвижимость стоимостью 300 000 долларов. Вы зарабатываете 40 000 долларов в год дохода от собственности и 20 000 долларов годовых операционных расходов, в результате чего ваш NOI составляет 20 000 долларов США. Чтобы найти ставку капитализации, разделите 20 000 долларов США на 300 000 долларов США = 0,06, или 6%. Это ваша предельная ставка.
Как найти среднюю предельную ставку по почтовому индексу?
Как правило, невозможно найти средние ставки по почтовому индексу. Это связано с тем, что предельная ставка зависит от ряда факторов, таких как расходы и стоимость дома, и они колеблются со временем и зависят от вашей индивидуальной ситуации.Рассчитайте предельную ставку для вашей инвестиционной недвижимости с помощью этого бесплатного калькулятора предельной ставки.
Что означает предельная ставка в размере 7,5%?
Если недвижимость или инвестиция имеет ставку капитализации 7,5%, что означает, что владелец, скорее всего, получит 7,5% от стоимости годового валового дохода. Например, если стоимость вашей инвестиционной недвижимости составляет 300 000 долларов США, ставка ограничения в размере 7,5% даст вам годовой доход в размере 22 500 долларов США.
Является ли 5% хорошей ставкой ограничения?
A 5% Ставка капитализации находится на нижнем уровне для того, что инвесторы в недвижимость считают стоящей инвестицией, но обычно она считается хорошей. Большинство инвесторов ищут годовую ставку капитализации от 4% до 10%. Однако определениехорошей ставки капитализации может существенно различаться в зависимости от вашей ситуации, рынка, района и общей толерантности к риску.
Составляет 9% хорошая ставка капитализации?
Ставка капитализации в размере 9% обычно считается очень хорошей нормой доходности. Как правило, инвесторы в недвижимость ищут годовую ставку капитализации в диапазоне 4–10%, поэтому поиск инвестиционной недвижимости с 9%-ной ставкой капитализации должен обеспечить вам успех. Просто убедитесь, что вы учитываете стоимость часто упускаемых из виду расходов, таких как плата за управление недвижимостью и будущие капитальные затраты, когда вырассчитываете предельную ставку сдаваемой в аренду недвижимости.