Как купить многоквартирный дом: 12 шагов для начинающих

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом и решить, хорош ли он инвестиции для вас.

Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого выполнить. Я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом. Я понял, что весь процесс не сильно отличается от процесса, которому я уже научился при покупке небольшой арендуемой недвижимости. Самым большим преимуществом является масштаб. Одной покупкой я смог удвоить свой портфель, одновременно покупая актив со многими арендаторами, чтобы снизить риск того, что несколько свободных квартир нанесут ущерб моему денежному потоку.

Хотя барьер для входа может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Есть также несколько творческих вариантов финансирования, которые позволяют вам приобрести квартиру с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли себе представить. В некоторых случаях вы действительно можете купить без первоначального взноса.

Вот что вам нужно знать о покупке многоквартирного дома, в том числекак найти выгодные предложения.

ПЕРЕЙТИ В РАЗДЕЛ

• Сколько стоит купить многоквартирный дом?
• Хорошая ли это инвестиция?
• Сколько денег я могу заработать как владелец?
• Плюсы и минусы
• Пошаговое руководство по покупке здания
• Case study: Buying a 12-unit apartment building
• 5 советов о том, как купить многоквартирный дом
• Часто задаваемые вопросы
• Найти здания на продажу
• Оцените жилой комплекс
• Профинансируйте многоквартирный дом
• Купите инвестиционную недвижимость без первоначального взноса

How much does it cost to buy an apartment building?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома зависит от того, что вы определяете под многоквартирным домом. Если вы рассматриваете возможность покупки дуплекса, триплекса или четырехквартирного жилого дома, то средняя стоимость существенно снижается. На моем рынке я могу купить четырехквартирный дом с денежным потоком примерно за 100 000 долларов. И если бы я хотел жить в этой собственности, я мог бы использовать кредит FHA идомовой хак, живя в одной из квартир всего за 3,5% скидки.

Банки будут финансировать все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки. Все, что превышает четыре единицы, требует коммерческого кредита. Лично я подвожу черту так же, как и банки. Я считаю все, что состоит из четырех квартир и ниже «небольшого многоквартирного дома», а все, что больше, скорее «жилым комплексом».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные высотные здания. с сотнями единиц. Однако есть золотая середина: небольшие жилые комплексы, которые больше четырехквартирных домов, но все же достаточно доступны для большинства инвесторов.

В этой таблице показана средняя стоимость, которую вы можете заплатить за многоквартирный дом. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов были проданы менее чем за 1 миллион долларов за последние 24 месяца.

Данные изReonomy

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При осуществлении любых инвестиций важно учитывать доход с поправкой на риск – сумму денег, которую вы можете надеяться заработать в перед лицом риска, который вы принимаете на себя. В целом многоквартирные дома имеют высокую доходность с поправкой на риск. Но это варьируется для каждого объекта недвижимости, обычно в зависимости от покупной цены, за которую вы покупаете квартиру.

Коротко: Многоквартирные домав целом хороши инвестиции, но не каждыйиндивидуальный многоквартирный дом является хорошей инвестицией. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке недвижимости и принимать во внимание множество факторов, в том числе состояние недвижимости, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в сфере недвижимости, а также спрос на аренду или владение недвижимостью в этом районе. Самый простой способ сделать это - использоватькалькулятор аренды недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки конкретного жилого комплекса.

Однако , людям всегда нужно жилье, и аренда квартиры зачастую является наиболее доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих жилье доступного и среднего уровня. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько денег можно заработать, владея жилой комплекс?

Существует четыре основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

1. Доход от аренды: После того, как вы покроете все свои расходы, что вы Оставшиеся деньги — это денежный поток, который вы можете потратить по своему усмотрению.
2. Удорожание недвижимости: Часто на этом делается большая часть денег, поскольку в быстро дорожают в течение последних 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупает денежный поток с арендной платой, потому что они уверены, что получат большую отдачу от своих инвестиций при повышении курса.
3. Плечо: Если вы одолжите в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с максимальной ставкой 8% (возврат инвестиций), вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы сможете получить огромную прибыль.
4. Налоговые льготы: Недвижимость является одной из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций. Вы можете амортизировать свои инвестиции и списать проценты, которые вы платите по ипотеке.

Вы можете узнать больше о четырех способах получения дохода от недвижимости в нашемруководстве по инвестированию в недвижимость..

Сколько денег вы можете заработать, инвестируя в многоквартирные дома, зависит от размера ваших инвестиций. Вообще говоря, вы можете рассчитывать на 4–10%максимальной ставки при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

• Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, покупая одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
• Надежный денежный поток:Многоквартирные дома обеспечивают надежный источник дохода. Если некоторые из ваших квартир пустуют или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие платящие квартиры, которые покрывают ваши расходы.
• Цените актив: Как и вся недвижимость, квартира Здания являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

• Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке:Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их в большом количестве. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
• Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно арендуют на более длительный срок. Поскольку в многоквартирных домах приходится иметь дело с большей текучестью жильцов, владельцам приходится тратить больше времени на поиск новых арендаторов и подготовку квартир к приему новых жильцов.
• Большой первоначальный взнос:Покупка квартиры строительство обычно обходится недешево и часто требует огромногоавансового платежа. Требуемый первоначальный взнос для многоквартирного дома обычно выше, чем первоначальный взнос для сдаваемой в аренду односемейной недвижимости.

12 шагов, чтобы купить многоквартирный дом

Если вы ищете Чтобы купить жилой комплекс, вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

1. Поставьте свои цели:Если вы не знаете, куда идете, вы никогда туда не доберетесь . Спросите себя, чего вы хотите достичь от владения жилым комплексом, а затем вернитесь назад, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
2. Установите свой бюджет:Установите сумму, которая вы готовы потратить на покупку жилого комплекса. Убедитесь, что вы оставляете достаточно денег на ремонт и держите свое портфолио разнообразным. Вкладывать более 50% вашего инвестиционного портфеля в один объект недвижимости — не лучшая идея.
3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток:Вот тут-то и пригодится калькулятор недвижимости для почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
4. Выберите рынок:Я рекомендую вам начать с изучения местного рынка и моделирования. несколько сделок, чтобы увидеть, осуществимо ли это, прежде чем вы начнете искать за пределами штата. Гораздо проще управлять чем-то, куда вы можете доехать, и вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику района.
5. Получите предварительное одобрение на финансирование:Позвоните по адресу минимум трех кредиторов и сравните их продукты и ставки. Рекомендуется получить предварительное одобрение как минимум двух, чтобы вы могли получить подробные предложения для сравнения, как только найдете свою недвижимость.
6. Начните искать недвижимость: Вы можете использовать популярные приложения по недвижимости для поиска сделок, напримерDealMachine. Это приложение помогает инвесторам находить и исследовать проблемные дома (отчуждение выкупа, предварительная потеря права выкупа, короткие продажи и т. д.) и быстро связываться с мотивированными владельцами с помощьюпакетного отслеживания и кампании прямой почтовой рассылки. Вы также можете просмотреть MLS, LoopNet и другие сайты коммерческой недвижимости, а также связаться с брокерами, имеющими внерыночную недвижимость.
7. Начните делать предложения:Не допускайте эмоций! Это инвестиции, и вы должны предлагать только ту сумму, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
8. Проведите проверку: Убедитесь, что ваш жилой комплекс в том же состоянии, в котором оно было рекламировано. Обязательно проверьте крышу, системы отопления, вентиляции и кондиционирования, водопроводные и электрические системы, так как они могут оказаться самыми дорогими, если потребуют ремонта.
9. Выберите компанию по управлению недвижимостью: | ||1033The management company you choose will make or break your investment. Be sure to interview at least three companies and hear real reviews from some of the current owners they manage property for.
10. Зафиксируйте свое финансирование:Вернитесь к тем же кредиторам, которые получили вы предварительно одобрили, и принесите фактическое предложение, которое вы нашли, чтобы вы могли сравнить цены. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и получит полное одобрение.
11. Закрыть:Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем найдите время, чтобы отпраздновать свои достижения.
12. Увеличьте свой портфель:Как только вы стабилизируете свои инвестиции и начнете генерировать денежный поток, пришло время повторите этот процесс и начните искать следующую инвестицию!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше руководствокак приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример: покупка 12-квартирного жилого дома

Картинка выше некрасивая, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день. Это 12-квартирный жилой комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в грубом виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас его. от того, что их закололи, но они не сделали ничего большего. Помещения были в плохом состоянии, имели структурные проблемы, протекающую крышу, проблемы с канализацией и поврежденные внутренние помещения.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. Как только мы закрылись, к нам пришла наша бригада и поставила новые крыши, починила канализацию, переделала складки и начала ремонтировать квартиры по мере того, как они освобождались (три квартиры пустовали, а двое арендаторов не платили). В следующем году мы завершили ремонт и подняли среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%. В настоящее время мы оцениваем эту недвижимость в 600 000 долларов, а ее ремонт обошелся всего в 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам более 2000 долларов денежного потока после покрытия всех наших расходов.

5 профессиональных советов по покупке многоквартирного дома

Убеждены, что жилой комплекс – это подходящие инвестиции для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки плавным.

1. Найдите выгодные предложения, охотясь за нерыночной недвижимостью

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужно найти выгодную сделку. Вот два способа:

Получите программное обеспечение для недвижимости: Вы можете подписаться на программное обеспечение для инвестиций в недвижимость, которое помогает инвесторам покупать внерыночную недвижимость. Такие приложения, какDealMachine, являются полезными инструментами для инвесторов, желающих найти многоквартирные дома для перепродажи, BRRRR или оптовой продажи.

Как это работает: когда вы едете по городу и замечаете дом, который выглядит так, будто его можно было бы отлично отремонтировать, вы открываете дом в приложении DealMachine и получаете подробную информацию о доме. и получите контактную информацию владельца.

Оттуда вы можете позвонить владельцу и узнать, заинтересован ли он в продаже, или вы можете мгновенно отправить ему прямую почтовую рассылку из приложения.

DealMachine и другие приложения также предлагаютпакетное отслеживание пропусков услуги, которые помогают инвесторам находить и связываться с домовладельцами нерыночной недвижимости.

⚡Получите семидневную бесплатную пробную версию с DealMachine

Получите дружелюбного к инвесторам агента:Еще одна идея — нанять агент по недвижимости, который помогает инвесторам. У них будет доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на продажу.

Если вы не уверены, где найти одного из этих агентов, || |1089Clever может помочь.

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много типов многоквартирных домов: высотные, среднеэтажные, садовые, малоэтажные и другие. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решить, какой тип купить, поскольку популярность варьируется в зависимости от региона. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации, основываясь на том, что он видит в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно вы можете найтификсаторы по более выгодной цене, но они требуют больших затрат времени и внимательного наблюдения за недооцененной недвижимостью.

3. Посетите несколько объектов недвижимости и сделайте домашнее задание

Не покупайте первый объект недвижимости, который увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии квартиры, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и владельцев в регионе может быть хорошим индикатором вашего состояния. вероятность успеха инвестиций. В городах, где арендаторов больше, чем владельцев, спрос на квартиры выше, поэтому обязательно ознакомьтесь с этой статистикой перед покупкой.

4. Поймите финансовый процесс и посчитайте цифры

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам придется внести 20% первоначальный взнос, а также оплатить страховку, ипотечные платежи, обслуживание и управление. затраты и расходы на маркетинг.

Расходы на содержание могут значительно снизить вашу прибыль. Прежде чем покупать комплекс, узнайте местные текущие расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтных работ, например, на перекраску фасада здания и интерьера квартир на случай выезда арендаторов.

Убедитесь, что после все эти расходы, вы все равно останетесь в плюсе. Нет худшей ситуации, чем владение многомиллионным жилым комплексом, который приносит вам убытки каждый месяц.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа кредитов на многоквартирные дома (не считая жилищных кредитов на здания размером менее четырех квартир):

• Квартирные кредиты, обеспеченные государством:Эти кредиты предлагают высокое соотношение LTV (кредит к стоимости) и имеют диапазон от 750 000 до 6 миллионов долларов США. Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип кредита. Типичные ставки составляют 3,5–6%.
• Банковский балансовый кредит на покупку квартиры: Многие местные кредиторы любят выдавать инвесторам кредиты на покупку квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита 20–25 лет, с единовременными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3% до 6%.
• Варианты краткосрочного финансирования квартиры:These loans are meant to help investors compete with cash buyers by offering mortgages on short notice. Minimum loan amounts are $100,000, with LTVs up to 90%. Rates are high at 7.5–12%.

Как только вы решите, какой тип кредита вам подходит, начните изучать предложения каждого кредитора. Каждый банк и кредитор индивидуальны, поэтому обязательно тщательно изучите все варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с реальным Агент по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома на продажу. Они могут использовать свою профессиональную сеть иMLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Для внерыночной недвижимости попробуйте использовать программное обеспечение для недвижимости, которое поможет вам найти выгодные предложения (например, потерю права выкупа, предварительную потерю права выкупа, мотивированных продавцов) и быстро связаться с владельцами. Примеры программного обеспечения включают DealMachine и Propstream.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Существует три способа оценки многоквартирного дома: метод продажи, подход замещения и доходный подход. Из них доходный подход является наиболее распространенным.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI. Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку ограничения, которая является общей для данного объекта недвижимости. Вы можете узнатьмаксимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

Например, если NOI на недвижимость составляет 30 000 долларов США, а ставка капитализации составляет 0,12, стоимость недвижимости составляет 250 000 долларов США.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам нужно найти кредитора, который предлагает государству -обеспеченные кредиты, кредиты банковского баланса или варианты краткосрочного финансирования. Ставки и максимальная сумма кредита варьируются в зависимости от типа кредита. По сравнению с кредиторами жилой недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя в сфере инвестиций в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без первоначального взноса?

In some cases, sellers are willing to offer seller financing for the entire purchase, or enough to cover the down payment with a commercial lender. Personally, I've had several sellers be willing to owner finance our down payment for three to five years so we can refinance, but I have yet to have a seller agree to owner finance the entire property.

Связано статей

Пакетное отслеживание пропусков: как генерировать потенциальных клиентов в сфере недвижимости

Пакетное отслеживание пропусков помогает инвесторам в недвижимость привлекать качественных потенциальных клиентов. В нашем руководстве рассказывается, как работает отслеживание пропусков, обзоры программного обеспечения, цены и многое другое.

Умные обзоры недвижимости (2023 г.): как это работает, цены и альтернативы

Подходит ли вам Clever Real Estate? Узнайте, как это работает, прочитайте реальные отзывы клиентов и сравните с аналогичными услугами.

5 советов о том, как найти инвестиционную недвижимость

Эта статья содержит 5 советов, как найти инвестиционную недвижимость по отличной цене, о которой другие инвесторы не знают.

Обзоры DealMachine: все, что вам нужно знать

Мы разбираем обзоры DealMachine, его цены, плюсы и минусы, как получить промо-код и как оно обеспечивает долларовые тарифы на приложение по сравнению с конкурентами.

Вам также может понравиться

Инвестирование в недвижимость – Полное руководство по началу работы

Узнайте об инвестировании в недвижимость в качестве активного инвестора, сдающего недвижимость в аренду или перепродающего дома, или в качестве пассивного инвестора в REIT, взаимные фонды или онлайн-платформы

5 типов инвестиций в недвижимость

Думаете инвестировать в недвижимость? Важно знать типы недвижимости, чтобы вы могли инвестировать в ту, которая подойдет именно вам.