В 20th|| |765 century retirement model, workers saved up a nest egg over the course of their career, then gradually spent it down in retirement. Many received a pension from their former employer, and most received significant Social Security benefits to boot.
Эти времена прошли.
Количество пенсионных планов с установленными выплатами упал на 73% в период с 1986 по 2016 год, согласно данным Управления по обеспечению безопасности сотрудников Департамента труда. Из оставшихся работодателей частного сектора, которые предлагают пенсии, 63% надеются прекратить их в течение следующих пяти лет, согласно отчету Mercer о перспективах установленных пособий на 2020 год.
Хотя система социального обеспечения на данный момент остается платежеспособной, эти часы тикают. также. Аналитики подсчиталиSocial Security станет неплатежеспособным к 2035 году без капитального ремонта, и прогнозируют, что фонд больничного страхования Medicare будет исчерпан к 2026 году. долларов, потеряв 33% своей покупательной способности с 2000 года по даннымЛиги пожилых граждан.
Все это означает, что американцы все больше предоставлены сами себе. планировать и оплачивать свой выход на пенсию. Тем не менее, согласно исследованию2019 Transamerica, средние пенсионные сбережения в Америке составляют всего около 50 000 долларов, и даже бэби-бумеры остаются крайне неготовыми к выходу на пенсию.
К счастью, пенсионная модель 20th века – не единственный вариант пенсионного дохода. Вот как инвестировать в недвижимость для выхода на пенсию, чтобы склонить чашу весов в свою пользу.
Выход на пенсию в сфере недвижимости позволяет диверсифицировать акции
Исторически сложилось так, что акции приносили высокую среднюю долгосрочную доходность, но фондовый рынок настолько волатилен, что представляет риск для пенсионеров. У этого риска есть особое название: риск последовательности доходности, или риск краха фондового рынка в начале вашего выхода на пенсию, который опустошит ваш портфель.
Чтобы смягчить этот риск, специалисты по финансовому планированию традиционно призывали людей все чаще менять свои распределение активов из акций в облигации по мере их старения. Облигации обеспечивали гораздо меньшую волатильность, но за счет прибыли.
Недвижимость предлагает третий вариант. Инвесторы могут получить выгоду от высокой прибыли без волатильности фондового рынка. Одноисследование доходности акций, облигаций и недвижимости за 145 лет показало, что сдаваемая в аренду недвижимость предлагает даже более высокую доходность, чем акции, в долгосрочной перспективе, но с гораздо меньшим риском и волатильность.
Диверсифицируя свои инвестиции, включив в них недвижимость, те, кто приближается к пенсии или выходит на пенсию, могут создать минимальный доход и снизить риск последовательной доходности в своем портфеле акций. А при более высокой доходности инвесторы могут вкладывать меньше денег, чтобы получить тот же пенсионный доход.
Постоянный доход, без потери активов
Вы когда-нибудь слышали о правиле 4%? Он предполагает, что пенсионеры могут продать 4% своего портфеля в первый год выхода на пенсию и продолжать снимать эту сумму каждый год в дальнейшем (плюс инфляция), с почти определенной вероятностью, что их портфель продлится не менее 30 лет.
Другими словами, вы постепенно распродаете свой портфель с целью умереть до того, как у вас закончатся деньги.
Мне не нравится этот план. Само понятие «безопасных ставок вывода средств» вращается вокруг уменьшения моего собственного капитала и надежды не пережить свои деньги.
Я хочу, чтобы мои сбережения продолжали расти бесконечно, чтобы продолжать приносить постоянный доход. Именно это и делает сдаваемая в аренду недвижимость.
Арендная плата продолжает расти, месяц за месяцем, год за годом. Вам не нужно продавать какие-либо активы, чтобы получить этот доход. Фактически, ваш собственный капитал со временем растет по мере того, как недвижимость (надеюсь) дорожает, а ваши арендаторы выплачивают ваши ипотечные кредиты. И когда вы в конце концов погасите свои кредиты на аренду недвижимости, ваш денежный поток резко возрастет.
Когда вам не нужно распродавать какие-либо активы в своем портфеле, чтобы получить доход, вам не о чем беспокоиться. о безопасных ставках вывода средств. Вы можете дожить до 120-летнего возраста, имея больший доход, чем когда-либо, и большое количество наследства, которое можно оставить своим детям или на благотворительность.
Доходность с поправкой на инфляцию
Одна из проблем с облигациями заключается в том, что инфляция съедает их доходность.
Представьте, что вы покупаете годовую облигацию с ставкой 3%. В конце года вы вернете первоначальные инвестиции плюс 3%. Но если в том году инфляция составила 2,5%, то ваша реальная прибыль составит всего 0,5%.
Вряд ли это вдохновляет.
Но при аренде недвижимости арендная плата постоянно растет. На многих рынках арендная плата на самом деле растет быстрее, чем инфляция, и арендная плата остается одним из основных факторов инфляции в целом.
Таким образом, вместо того, чтобы инфляция уменьшала ваши доходы, многие владельцы недвижимости фактически выигрывают от инфляции. Если в этом году инфляция вырастет на 2,5%, вы, вероятно, сможете повысить арендную плату на 3%, при условии, что спрос на вашем рынке останется высоким.
Фактически, когда вы беретесдаваемую в аренду недвижимость кредит, инфляция работает полностью в вашу пользу. Ваш ежемесячный платеж по ипотеке останется фиксированным в течение следующих 30 лет, даже если ваша арендная плата будет расти каждый год. Таким образом, разница между платежами по кредиту на аренду недвижимости и арендной платой увеличивается с каждым годом быстрее, поскольку рост арендной платы взаимно дополняет друг друга. следуя правилу 4%, они должны откладывать в 25 раз больше желаемых годовых расходов: 4% умножить на 25 равно 100%.
Higher Retirement Income Yield Per Dollar Invested
When retirees follow the 4% Rule, they must save up 25 times their desired annual spending: 4% times 25 equals 100%.
Итак, если вы хотите получить пенсионный доход в размере 40 000 долларов от своих бумажных активов, вам нужно откладывать до $1 000 000.
Арендуемая недвижимость подчиняется другим законам. Представьте, что вы вкладываете 80 000 долларов в покупку арендуемой недвижимости, которая сдается в аренду за 1000 долларов в месяц. Если предположить, что вы потеряете половину этой суммы из-за расходов, не связанных с ипотекой, таких как доля вакантных площадей, ремонт, плата за управление недвижимостью, страхование, налоги на недвижимость и т. д., в результате у вас останется 500 долларов в месяц чистого дохода. Ежегодно это составляет 6000 долларов США при доходности 7,5% (6000 долларов США, разделенные на 80 000 долларов США, дают доход 7,5%). 6,67 из них). Это обойдется вам в 533 333 доллара наличными – примерно половина суммы, которая вам понадобилась бы, если бы вы следовали правилу 4%. .
To produce $40,000 in net income, you would need six or seven of those properties (technically 6.67 of them). That would cost you $533,333 in cash – around half of the amount you’d need if you followed the 4% Rule.
Which says nothing of leveraging rental property loans to earn even higher cash-on-cash returns.
Кредитное плечо может принести еще большую прибыль на вложенный доллар
Вместо того, чтобы покупать наличные, скажем, вы вложили 20% и взяли кредит на аренду недвижимости, чтобы покрыть остальную часть покупной цены в размере 80 000 долларов США. . Вы вкладываете 16 000 долларов, а остальные 64 000 долларов занимаете под 5% на 30 лет.
Это добавляет ежемесячный платеж в размере 343,57 долларов США в счет основной суммы долга и процентов, уменьшая ваш чистый ежемесячный денежный поток до 156,43 долларов США. Ежегодно это составляет 1877 долларов США при ваших денежных инвестициях в размере 16 000 долларов США, или доходности 11,73%.
Сколько таких объектов недвижимости потребуется, чтобы приносить годовой доход в размере 40 000 долларов США? Около 21 объекта сдачи в аренду, точнее, 21.31. А при вложении денежных средств в размере 16 000 долларов за штуку это обойдется вам в 340 941 доллар в качестве первоначального взноса.
Примерно треть суммы наличных, которая вам понадобится в соответствии с Правилом 4%.
Имейте в виду, что эти примеры просто иллюстрируют одну точку зрения; каждая арендуемая недвижимость имеет разную доходность, и разные заемщики могут получить доступ к ипотеке по разным процентным ставкам. Но эта доходность и условия кредита реалистичны для опытных инвесторов.
Снижение риска
Инвесторы, занимающиеся арендой, имеют гораздо больший контроль над эффективностью своих инвестиций, чем инвесторы в акции или облигации.
When you buy a stock or bond, you hope for the best based on historical risk and performance. You have exactly two options: keep the asset or sell it.
Но арендодатели могут смягчить наиболее распространенные риски, связанные с арендой недвижимости. Покупая жилье в стабильных районах с высоким спросом, они снижают риск появления вакансий. Тщательно проверяя арендаторов с подробнымзаявкой на аренду, отчетами о проверке арендаторов, а также проверяя доходы и жилищную историю, они снижают риск невыплаты арендной платы и ущерба имуществу по вине арендаторов. Фактически, заявление человека на аренду и жилищная история могут помочь домовладельцам сдавать жилье исключительно долгосрочным арендаторам, снижая риски и затраты, связанные с текучестью кадров.
Арендодатели также могут снизить риски с помощью страхования. Полисы комплексного страхования арендодателя покрывают не только материальный ущерб, но и ответственность. А в настоящее время арендодатели могут даже купить страховку от невыплаты арендной платы, которая вступает в силу, если арендатор перестает платить арендную плату и его необходимо выселить.
Налоговые льготы
Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут вычесть все понесенные расходы расходы и некоторые бумажные расходы, при этом все еще с учетом стандартного вычета. Эти расходы на недвижимость вычитаются в вашей налоговой декларации по отдельному графику.
От расходов на техническое обслуживание до бухгалтерского учета, командировочных расходов, программного обеспечения для управления недвижимостью, заявок на аренду и отчетов о проверке до договоров аренды — арендодатели могут вычесть все это. Они также могут вычесть ипотечные проценты по ссудам на аренду недвижимости – опять же без необходимости детализировать личные вычеты.
Владельцы недвижимости могут даже вычесть амортизацию, бумажные расходы, чтобы еще больше сократить свои налоговые счета.
Со всеми этими налоговыми льготами, присущими недвижимости, инвесторам не нужно полагаться на защищенные от налогов счета, такие как IRA или 401(k)s. Они могут использовать эти защищенные от налогов счета, чтобы получить налоговые льготы по своим бумажным активам, таким как акции, и в то же время получать большие налоговые льготы по своей недвижимости.
Заключительные мысли
Хороший выход на пенсию портфель не рассчитывает только на один источник дохода. Ни социального обеспечения, ни пенсии, ни ваших бумажных активов, ни сдаваемой в аренду недвижимости.
Фокус в том, чтобы создать несколько диверсифицированных источников дохода для выхода на пенсию. Это, несомненно, должно включать акции, но не должно останавливаться на достигнутом.
Лично я планирую достичь финансовой независимости, когда мне исполнится 40 лет. Вот как, скорее всего, будет выглядеть мой доход:
- Доход от аренды: 30%
- Дивиденды от акций: 15%
- Частные REIT: 10%
- Private Notes: 5%
- Развлекательная работа после обретения независимости: 40%
На самом деле, моя развлекательная работа после обретения независимости будет приносить гораздо больший доход, но я планирую просто продолжайте инвестировать их, чтобы получать еще больше пассивного дохода.
Не кладите все свои сбережения в одну корзину. Инвестируйте в акции для диверсификации и ликвидности, в недвижимость для получения постоянного дохода и во все остальное, что вам нравится, исходя из ваших личных потребностей, но чем разнообразнее они будут, тем легче вам пережить экономические штормы, когда они неизбежно обрушатся.
Как недвижимость вписывается в вашу пенсионную стратегию? Когда вы планируете выйти на пенсию или достичь финансовой независимости?