Немного более года назад меня познакомили с форумом по инвестированию в недвижимостьBiggerPockets, а также с их еженедельным подкастом с участием Брэндона Тернера и Джоша Доркина. Я ничего не знал об инвестировании в недвижимость, но я слушал их подкасты по дороге на работу и еще раз, когда был в спортзале.
Как предприниматель, это не потребовало множество историй о том, как я слушал других инвесторов, которые начинали с нуля и быстро создали большой портфель, чтобы достичь финансовой свободы, и я подумал, что могу сделать то же самое.
Прежде чем я нажал на курок своей первой инвестиции, я обнаружилПодкаст Wheelbarrow Profits с Джейком и Джино, и подсел на концепцию покупки только многоквартирных домов. Используя многоквартирную семью, вы можете контролировать стоимость своей недвижимости, изменяя ее доход и NOI, тогда как стоимость одной семьи зависит от милости рынка.
Вооружившись некоторыми знаниями, я был готов чтобы войти в игру. Я начал следить за каждым объектом недвижимости, который появлялся на MLS, и писать предложения по всему, что имело смысл. Это заняло чуть больше месяца, но я нашел выгодную сделку в Тауэр-Гроув (горячий район Сент-Луиса) и сделал свою первую инвестициюдомашний хак.
Я поручил подрядчикам немного поработать над объектом, но я обнаружил, что это в значительной степени инвестиция под ключ. Арендаторы были замечательными, ничего серьезного не сломалось, и это дало мне почувствовать ответственность, которую несет с собой арендодатель. Примерно через месяц после того, как я купил свой первый дом, я встретился со старым другом Люком Бабичем и обнаружил, что он сам изучал инвестирование в недвижимость, и мы решили создать партнерство. Теперь, имея столь же амбициозного делового партнера, которому я мог доверять, мы отправились на поиски расширения портфолио в нашем родном городе.
Люк и я знали, что хотим масштабироваться, но мы остро осознавая, что мы не сможем достичь наших целей, если не поймем все тонкости строительства, переговоров и основные системы, из которых состоит дом. Вы можете быть гуру в финансовом моделировании, но если вы не можете войти в дом и правильно оценить его состояние, вам придется плохо.
Моя философия бизнеса проста: если вы Если вы не знаете, как выполнять каждую работу в своем бизнесе, вы не сможете быть эффективным лидером. Помня об этом, мы начали поиски нашего первого реабилитационного центра или, как мы это называли, «нашего образования».
Мы знали, что нам нужна недвижимость с огромной прибылью, чтобы дать нам передышку для возможные ошибки, которые мы, несомненно, совершим. Мы снова начали прочесывать MLS, обзванивать потенциальных продавцов, которых нашли в Интернете, и обзванивать каждую табличку «Сдается в аренду», которую я видел за рулем, в надежде найти мотивированного продавца.
Это было во время одного из таких звонков табличку «Сдается в аренду», которую я обнаружил, что владелец огромного четырехквартирного дома в городе, в котором я вырос, очень заинтересован в продаже, и что здание нуждается в полном ремонте. Это было именно то, что мы искали. Лучший способ учиться — это действовать, поэтому мы начали долгий процесс переговоров по нашей первой внерыночной сделке.
Мы с Люком мало что знали о проекте реабилитации и не имели лучшего представление о том, сколько на самом деле будет стоить вещь, но мы постарались задать вопросы опытным арендодателям, а также встретиться с как можно большим количеством подрядчиков.
Я никогда не забуду тот день, когда нам предоставили доступ на короткую продажу в Фокс-Парке (район в Сент-Луисе), и каждый пригласил по 10 подрядчиков встретиться с нами там. Мы приехали и увидели около 15 подрядчиков, не понимающих, почему их всех вызвали на один и тот же объект и почему за всем этим стояли два невежественных 23-летних парня. Мы попросили всех 15 участников предложить цену за потенциальную реабилитацию и были поражены тем, насколько разными оказались все 15 предложений (30–150 тысяч долларов). Анализ всех различных предложений дал нам приблизительную оценку ожидаемой стоимости вещей.
После нескольких недель переговоров и часов встреч в библиотеке с нашим потенциальным продавцом мы наконец пришли к соглашению по цене. Мы знали, что шли на риск и что был шанс, что наш бюджет на реабилитацию даже близко не приблизится к тому, что мы прогнозировали. Благодаря нашей подготовке мы «чувствовали себя достаточно уверенно», чтобы двигаться вперед. Наш план состоял в том, чтобы удвоить арендную плату, что дало бы нам возможность работать и увеличило бы стоимость недвижимости. Мы нашли свой «запас прочности» и решили закрыться.
После закрытия дела пошли так плохо, как мы и ожидали. Мы наняли пару плохих подрядчиков, подали страховой иск, когда подрядчик повредил наши полы, и большую часть работы сделали сами (плохо). Наше первое подразделение напоминало постоянную борьбу в тяжелом бою, и мы были готовы применить то, чему научились, ко второму. К тому времени, когда мы закончили третий блок, мы изучили основы сантехники, электрики, кровли и внутреннего ремонта. Мы пришли в этот отель в поисках образования, которое дало бы нам основу для роста, и после 8 месяцев работы над собой мы создали фундамент, которыйизменит нашу жизнь for years to come. When it comes to grinding, no one ever graduates from the school of hard knocks, but this project moved us up a few grades.
Через месяц или два после того, как мы начали наш большой реабилитационный проект, я взял свой новообретенный любовь к недвижимости и основал компанию, занимающуюся технологиями в сфере недвижимости,Clever Real Estate. Clever позволяет любому зарегистрировать свой дом у местного агента по недвижимости с полным спектром услуг с значительно более низкой комиссией, чем обычно. После того как я основал Clever, мой способ инвестирования в недвижимость должен был измениться. У меня больше нет времени махать молотком, управлять арендаторами и постоянно оценивать сделки по MLS. В то же время моего делового партнера повысили в должности и поставили в аналогичную ситуацию. Если мы собирались расширять наше портфолио и развивать наши компании, нам пришлось строить системы и приобретать объекты оптом, а не отдельные здания.
Учитывая наши новые временные ограничения, мы решили составить новый план. . Работая в Clever, я познакомился с замечательным управляющим недвижимостью, который также владеет строительной компанией. Зная, что у нас есть кто-то, кто может взять на себя основную тяжесть повседневного управления, оборота и мелкого ремонта, мы смогли сосредоточить то немногое свободного времени, которое у нас было, на поиске посылки для покупки. На MLS редко можно купить оптовые предложения, поэтому мы решили наладить отношения с оптовиками, брокерами и другими менеджерами. После месяца поисков наш управляющий недвижимостью представил нам сделку на 18 квартир, которую его компания уже сдавала в аренду. Мы подсчитали цифры и поняли, что нам нужно действовать быстро. Мы представили наше первоначальное предложение в течение часа и заключили контракт до того, как гораздо более капитализированная команда пожилых инвесторов успела проанализировать и сделать предложение.
Наше предложение было принято, и была только одна проблема - Капитал. . Мы планировали купить 8 квартир, но у нас не было средств на что-то настолько большое. Что у нас было, так это мощь биржи 1031. Я купил свою первую сделку со скидкой и поднял арендную плату настолько, чтобы создать значительную сумму капитала. Обмен 1031 позволит нам продать недвижимость и отсрочить уплату всех налогов, чтобы вся выручка могла пойти в новую недвижимость. Нам просто нужно было найти покупателя на первую недвижимость и закрыть сделку до закрытия нашего пакета из 18 квартир. Это было напряженно, но недвижимость, которую мы продавали, находилась в самом жарком районе Сент-Луиса, и мы смогли достичь нашей цели всего за четыре свободных дня.
После заключения контракта покупка пакета
было проще, чем купить первые 8 единиц. У нас было гораздо лучшее представление о том, во что мы ввязываемся при первоначальном прохождении, а также о команде подрядчиков, которым мы могли доверять, конкретном бюджете на восстановление и уже согласованных ценах на все работы, необходимые для стабилизации здания. у нас были все необходимые ингредиенты для идеальной инвестиции.
Через две недели после закрытия мы уже заполнили обе свободные квартиры с арендной платой выше запланированной, установили 5 новых крыш, точечно спрятали все пять зданий и отремонтировали несколько канализационные линии. Этот пакет почти стабилизирован и уже стал активом, который позволяет нам масштабировать наш бизнес быстрее, чем когда-либо прежде.
Подробнее о цифрах сделки на 18 единиц я напишу в следующем посте. . А пока я хотел бы подвести итог самым важным урокам, которые я усвоил в 2018 году. Надеюсь, вам не придется совершать некоторые ошибки, которые совершили мы.
1. Право на покупку
Я инвестирую в Сент-Луис, это очень стабильный рынок. На стабильном рынке вы зарабатываете деньги, покупая. Если вы не купите по правильной цене, будет практически невозможно создать капитал в краткосрочной перспективе.
Как покупать правильно?
Моделируйте все! Как только вы убедитесь, что сделка имеет смысл в качестве инвестиции, проверьте цены, чтобы убедиться, что она находится на уровне рынка или ниже (предпочтительно ниже). Если вы покупаете по рыночной цене, вам нужно иметь возможность увеличить стоимость и добиться повышения курса.
Вот таблица, которую мы используем для моделирования сделок. Не стесняйтесь сделать копию этого документа и использовать его для своих собственных сделок.
2. Право на реабилитацию
Научиться правильно управлять реабилитацией было одним из самых трудных занятий, которые я когда-либо делал. Мне всегда было комфортно работать с финансовыми моделями и вести переговоры о ценах, но у меня не было опыта в строительстве. Взятие здания площадью 6000 квадратных футов, которое не модернизировалось с момента его постройки в 1930 году, поставило меня в тупик.
У меня простая философия в бизнесе: чтобы быть эффективным лидером, вам нужно знать, как выполнять любую работу в вашем бизнесе.
Это упростило наш следующий выбор: нам пришлось научиться махать молотком. Люк и я потратили четыре месяца на работу над первой из четырех квартир в нашей собственности. Мы научились выполнять сантехнические, электротехнические работы, малярные работы, прочищать канализацию, восстанавливать старинную плитку и ванные комнаты, а также получили практические знания в области кровельных работ, систем отопления, вентиляции и кондиционирования и наведения складки. Благодаря этим новым знаниям стало намного проще проверять подрядчиков, управлять проектами и соблюдать график реализации проектов. Мы не идеальны, но с каждым проектом становимся лучше.
3. Право управления
Владеть сдаваемой в аренду недвижимостью – это здорово, но если вы не можете ею управлять, вас ждут огромные неприятности. Точно так же, как я учусь управлять реабилитационным центром, я твердо верю, что каждый должен самостоятельно управлять своей первой собственностью, чтобы изучить все тонкости работы арендодателем. Я настоятельно рекомендуюCozy.co проверять арендаторов и автоматически взимать арендную плату.
По моему опыту, быть арендодателем - это легкая работа в 90% случаев. время, за исключением тех 10%, когда это не так. Один плохой арендатор – это больше работы, чем 10 хороших арендаторов. Очень важно заранее сформулировать свои ожидания, чтобы все стороны были на одной волне.
Также гораздо проще быть арендодателем здания, которое находится в хорошем состоянии и было должным образом отремонтировано. Лучше потратить больше на внешний вид и сделать ремонт должным образом, чем платить за дорогостоящий экстренный ремонт, когда что-то сломается.
4. Финансовое право
Хороший кредитор – ваш лучший друг. Нам удалось масштабироваться благодаря нескольким фантастическим отношениям с жилищными и коммерческими кредиторами. Вам нужен человек, которому вы доверяете и который готов работать с вами, чтобы заключить сделку, которая подойдет вам. Когда дело доходит до коммерческих кредиторов, все обсуждается, поэтому будьте готовы спрашивать то, что вы хотите. В нашей последней сделке для нас было очень важно, чтобы мы смогли в будущем отделить один объект недвижимости от пакетного кредита, поскольку мы планируем провести рефинансирование с выплатой наличных.
Если вы Вы ищете хорошего кредитора, посещайте местные встречи по недвижимости и спрашивайте успешных инвесторов, кого они используют. Они будут рады помочь.
5. Не сдавайтесь.
Это непросто. В некоторые дни вы можете захотеть бросить курить. Может быть сложно увидеть общую картину, когда вы приходите домой после 10-часового рабочего дня и обнаруживаете арендатора, который угрожает разорвать договор аренды, подвал, полный сточных вод, и ремонт, который был отложен из-за плохого электрика. В такие моменты все, что вы можете сделать, это взять маску и перчатки, починить канализацию (или вызвать сантехника!) И работать над решением каждой предстоящей задачи. Когда это произойдет, важно помнить, почему вы вообще занялись недвижимостью.
Я занялся этим, потому что я увлечен улучшением Сент-Луиса и хочу обеспечить качественное жилье для наших жителям и предоставить место для жизни, которое жители с гордостью называют своим домом.
Я также хочу финансовой свободы, чтобы жить на своих условиях. Инвестиции в недвижимость – это лучший способ медленно разбогатеть и быстро обрести финансовую свободу.
Пока вы движетесь вперед каждый день, вы движетесь в правильном направлении.