Что такое эксклюзивы Opendoor? Вот что вам следует знать

Следует ли вам использовать эксклюзивы Opendoor? | How it works | FAQs

Эксклюзивы Opendoor – это списокнерыночных homes that are available to buy at a discounted price before they hit the open market. Currently, the service is available as a pilot program for homes in three Texas metros: Austin, Dallas-Fort Worth, and Houston.

Opendoor Exclusives предлагаетсяOpendoor, общенациональный iBuyer, который покупает дома за наличные, ремонтирует их, а затем перепродает с целью получения прибыли. Обычно Opendoor размещает эти отремонтированные дома в MLS, основной базе данных, где перечислено большинство домов, выставленных на продажу. Opendoor Exclusives, однако, представляет собой подборку домов, которые компания продает с рынка. Если они не будут проданы в течение 14 дней, Opendoor разместит их на MLS по немного более высокой цене.

Вы можете нажать на дом и зарезервировать его на срок до 48 часов, пока заполняете документы, чтобы купить дом. Другие покупатели не могут наброситься и перебить вашу ставку, а цена является твердой, без торга.

Конечно, ценообразование без торга означает, что вы не можете вести переговоры о более низкой цене. Кроме того, если вы пригласите с собой агента покупателя, вы будете нести ответственность за его комиссию, хотя комиссию в размере 2–2,5% обычно платит продавец. Благодаря этим условиям Opendoor может позволить себе снижать цены на дома, одновременно увеличивая свою прибыль.

Самый большой риск использования Opendoor Exclusives – это покупка дома без консультации с агентом по поводу цены и состояния дома. Мы рекомендуем работать с агентом и пригласить его на экскурсию по дому. Даже если вы не пользуетесь Opendoor Exclusives, агент может связать вас с продавцами другой эксклюзивной нерыночной недвижимости в вашем районе.

Умный можетсопоставить вас с потенциальным покупателем. агент и вернет вам деньги в карман после закрытия.

Является ли Opendoor Exclusives действительно эксклюзивным?

Не совсем. Одним из способов считать объекты «эксклюзивными» является то, что они размещаются на сайте Opendoor только в течение двух недель. Но любой может войти в систему и искать дома. Если вы можете предоставить письмо с предварительным одобрением от ипотечного кредитора или подтверждение наличия средств для оплаты наличными, вы можете купить дом с помощью Opendoor Exclusives.

Вы также можете приостановить покупку дома, пока вы Вы завершаете контракт, чего вы не сможете сделать где-либо еще. Это означает, что нет риска быть перекупленным или потерять дом другому покупателю.

Что Opendoor Exclusives означает для недвижимости

По мнению аналитика по недвижимости Майка ДельПрета, больше «эксклюзивных» запасов подобное может создать фрагментированный рынок.[1]

Если компании продолжают избегать уплаты комиссионных агенту покупателя за скидку на дом для покупателя, это исключает агентов из сделки, что приводит к тому, что все больше покупателей принимают важные решения без профессиональной консультации.

Но еще рано. Хотя у Opendoor есть планы по развертыванию Exclusives[2] по всей стране, в настоящее время программа доступна всего в трех городах Техаса, где на продажу выставлено всего несколько сотен домов.

Жалобы на Opendoor

В августе 2002 года Федеральная торговая комиссия (FTC) оштрафовала Opendoor на 62 миллиона долларов за «обман клиентов относительно предполагаемых преимуществ своих услуг».[3]

ФТК заявила, что Opendoor лгала продавцам, говоря им, что они заработают больше денег, продавая Opendoor, чем продавая на открытом рынке. В действительности, большинство людей заработали меньше, продавая Opendoor, чем если бы они продавали традиционным способом.

Opendoor также обвиняется вотзывах клиентов в некачественном ремонте домов, которые они покупают и продают, например, домов, перечисленных на Opendoor Exclusives. Хотя ни одного серьезного иска не было подано, возможно, об этом следует помнить, если вы посещаете эксклюзивный дом.

Следует ли вам использовать Opendoor Exclusives?

Если вы покупаете дом В районе, который в настоящее время обслуживается Opendoor Exclusives, вы можете включить этот участок вместе с MLS при поиске домов для осмотра. Вам не помешает проверить, что доступно, но мы рекомендуем вам проконсультироваться с агентом перед покупкой дома.

Плата за поиск не взимается, и если вы хотите купить дом, вы можете Чтобы сохранить дом, вам придется внести залог в размере 1% от покупной цены. Это стандартная процедура покупки любого дома в Техасе и многих других штатах.

Преимущества Opendoor Exclusives

Если вы покупаете дом Opendoor Exclusives, стоимость которого ниже покупной цены, Opendoor снизит цену до 50 000 долларов, чтобы она соответствовала оценочной стоимости в соответствии с ее Гарантией соответствия оценочной цены.

Вы также можете избежать торговых войн и переговоров — как только вы зарезервируете дом, он станет вашим, если вы не откажетесь. И если вы откажетесь в любой момент до закрытия, вы получите полный возврат залогового депозита в размере 1%.

Недостатки эксклюзивов Opendoor

Вам нужно будет заплатите комиссию агента вашего покупателя, которая съест всю экономию, которую вы получите от «эксклюзивной» скидки.

Вы всегда можете рискнуть, подождать две недели и надеяться, что дом будет внесен в список MLS. . Скидка исчезнет, ​​но Opendoor предложит комиссию агенту покупателя, как только дом будет внесен в список MLS. Вы также сможете сделать любое предложение, которое вы считаете справедливым, и вести переговоры.

Использовать Opendoor Exclusives может быть сложно, если вам нужно продать дом, прежде чем покупать новый. Если у вас есть оговорка на случай непредвиденных обстоятельств, Opendoor подождет, но только пять дней.

Если вам нужен профессиональный совет или вы ищете другие возможности вне рынка, Clever агент может помочь.

Как работает Opendoor Exclusives?

Просматривайте дома в Интернете

Посетитеhttps: //www.opendoor.com/exclusive, чтобы просмотреть доступные в настоящее время дома.

Обязательно обратите внимание на даты — некоторые дома могут быть переведены в MLS всего за день. или два, где они будут примерно на 2–4% дороже. (Мы следили за несколькими домами, которые не продавались на Opendoor Exclusives, и, конечно же, на следующий день они были выставлены на Zillow по цене без скидки.)

Осмотрите дом

Большинство домов доступны для самостоятельной экскурсии с 8:00 до 20:00 по центральному времени. Нажмите кнопку самостоятельного тура и запланируйте время посещения.

Подпишите контракт

Чтобы зарезервировать дом, вам необходимо подписать контракт. Процесс осуществляется в порядке очереди: первый человек, подписавший контракт, будет иметь контракт на покупку дома, а Opendoor зарезервирует недвижимость на время выполнения контракта.

После нажатия кнопки «Купить» вы предоставите некоторую информацию для создания контракта, который будет отправлен вам по электронной почте.

У вас будет 48 часов, чтобы заполнить и подписать контракт. В течение этого периода дом будет зарезервирован, и никто другой не сможет его приобрести.

Чтобы узнать, действительно ли Opendoor располагает домом для вас, мы запустили процесс онлайн-покупки. И действительно, когда мы вошли в систему, чтобы посмотреть дом на другом устройстве, мы получили следующее сообщение:

"Покупатель в настоящее время составляет договор на этот дом. Добавьте в список наблюдения, чтобы получить уведомление, если это произойдет. дом становится доступным для покупки."

Внесите залог за дом

После подписания контракта у вас будет три дня, чтобы внести залог в размере 1% от покупной цены. Это стандартный депозит, который хранится на условном депонировании, как и при традиционной продаже дома. Opendoor позволяет вам отказаться от покупки в любой момент до закрытия и получить полный возврат депозита.

Отправить предварительное квалификационное письмо

В течение пяти дней с момента подписания контракта, вам нужно будет отправить предварительное квалификационное письмо от вашего кредитора. Если вы совершаете покупку за наличные, вам необходимо будет предоставить подтверждение наличия средств, например выписку из банковского счета.

Если ваша покупка обусловлена ​​продажей другого дома, на этот дом должен быть заключен договор на продажу. Любые непредвиденные периоды продажи вашей недвижимости должны закончиться не позднее, чем через пять дней после подписания контракта.

Уточните детали кредитора

Если вы финансируете покупку, ваш кредитор, вероятно, заказать оценку. Если вы платите наличными, вам все равно следует нанять оценщика самостоятельно, чтобы убедиться, что стоимость дома соответствует цене.

Помните: если дом оценивается дешевле, чем ваша покупная цена, Opendoor снизит цену до 50 000 долларов США, чтобы она соответствовала оценочной стоимости в соответствии с Гарантией соответствия оценочной цены.

Закрыть на дому

Выберите любую дату закрытия в течение 35 дней после подписания контракта. . Вы можете перенести дату закрытия в течение 35-дневного периода без каких-либо штрафов.

Другие внерыночные варианты

Существуют и другие внерыночные варианты, помимо эксклюзивов Opendoor. Однако они, как правило, обслуживают продавцов роскошных домов, которые хотят избежать MLS, чтобы сохранить конфиденциальность. Маловероятно, что вы найдете здесь дома со скидкой.

Aalto

Aalto предлагает дома на продажу в районе залива Сан-Франциско. Платформа была запущена в апреле 2021 года, и в настоящее время на ней выставлено чуть более 700 домов.

Aalto представляет дома, выставленные на продажу независимыми продавцами, которые подписались на Aalto для продажи своего дома. Это отличается от Opendoor Exclusives, у которой есть только дома, принадлежащие компании.

Аалто взимает комиссию в размере 1% за листинг. Компания утверждает, что ее подход дает продавцам больше конфиденциальности: платформа не сообщает, когда дом был выставлен на продажу, снижена цена или точный адрес.

Compass Private Exclusives

Compass — независимая брокерская компания, обслуживающая клиентов в 30 штатах. В дополнение к своим традиционным листингам, брокерская компания также имеет свои частные эксклюзивные листинги, в которых представлены внерыночные дома, которыми ее агенты могут поделиться в частном порядке со своими клиентами-покупателями.

Продавцы могут попросить своего агента хранить подробную информацию об их дома в основном конфиденциально, или решить, когда поделиться подробностями, например ценой, на основе своего собственного графика.

Часто задаваемые вопросы об эксклюзивах Opendoor