В этой статье показано, как и почему заставить финансирование продавцов работать как для покупателей, так и для продавцов, а также предоставить информацию о контрактах финансирования продавцов и проблемах, которых следует избегать
Когда большинство людей покупают дом, они проходят традиционный процесс финансирования жилья: находят кредитора, предоставляют подтверждение дохода и кредитоспособности, преодолевают кучу препятствий и уходят через месяц или двое получили новый кредит.
Хорошая новость заключается в том, что есть еще один способ купить дом без банковских операций: финансирование со стороны продавца.
Что такое финансирование продавца?
Использование финансирования продавца для покупки дома означает, что владелец недвижимости , а не банк, соглашается одолжить деньги покупателю во время процесса продажи дома.
Продавец не получает типичную единовременную сумму при продаже, а вместо этого получает выплаты по ипотеке с течением времени. В целом, все еще существуют некоторые «традиционные» аспекты кредита, такие как первоначальный взнос, но остальная часть процесса полностью оставлена на усмотрение. владелец дома и покупатель.
Тем, кто не знаком с финансированием продавца, это может показаться странным. Фактически, когда я рефинансировал свой собственный дом, который я купил, используя финансирование продавца, вместо традиционной ипотеки, мне нужно было объяснить, что это такое, многим кредиторам, с которыми я разговаривал!
Однако, хотя поначалу это было сложно, это подход может предложить путь к приобретению жилья (или продаже дома), который в противном случае был бы недостижим.
Прежде чем мы углубимся в то, как работает этот процесс, имейте в виду, что финансирование продавцов также появится в списках или будет называется:
- Финансирование владельцем
- Ипотека, обеспеченная владельцем
- Держание векселя
- “Владелец будет нести”
- “Seller will carry”
- “Нести записку”
Почему продавец выбрал бы финансирование собственника?
На первый взгляд кажется, что продавца нет предпочли бы нести записку для своего покупателя. В конце концов, есть ряд недостатков, в том числе:
- Нет единовременной выплаты: Когда дом продается, ипотека, которая в настоящее время находится в доме, подлежит погашению немедленно. В традиционной ситуации ипотека покупателя покроет всю оставшуюся основную сумму долга за дом. При финансировании продавца не существует традиционной ипотеки покупателя, поэтому продавец несет ответственность за погашение оставшейся основной суммы долга.
- Приходится заниматься сбором платежей: Вместо возможности ходить вдали от собственности, наличные на руках, владельцам приходится заниматься сбором ежемесячных платежей по ипотеке и следить за тем, чтобы покупатель не не выполнил своих обязательств по кредиту.
- Более высокий риск: Нравится банк, продавец берет на себя некоторую долю риска при финансировании продавца. Если покупатель не может заплатить, ему приходится иметь дело с лишением права выкупа дома.
Но финансирование со стороны продавца может быть полезным для продавцов в нескольких различных сценариях:
- Предоставляет возможность продажи дома. необычные дома:Если дом не имеет надлежащего разрешения или имеет другие факторы, которые затрудняют получение обычной ипотеки, финансирование продавца может быть единственным способом - помимо наличных денег. — у них могут отобрать дом.
- Распределение налогового бремени: Поскольку продавец не получает единовременной выплаты (кроме возможного первоначального взноса), прибыль, которую он получает от своего дома, может быть распределена на несколько лет.
- Быстрая продажа дома: Нет необходимости ждать, пока пройдет ипотека, поэтому дом, финансируемый продавцом, может закрыться невероятно быстро.
Зачем это делать? покупатель выбирает финансирование собственника?
Для покупателей в этом типе сценария есть несколько недостатков, в первую очередь:
- Более высокие процентные ставки: Продавцы не не регулируются свободным рынком и могут устанавливать процентные ставки, которые минимизируют для них риск.
- Потенциал хищничества: Поскольку оценка не требуется, неосведомленные покупатели могут оказаться переплата за дом. С этой целью НИКОГДА не покупайте дом за счет средств продавца, не посоветовавшись с агентом по недвижимости, оценщиком или другим экспертом по оценке дома.
Однако есть и неоспоримые плюсы, к которым относятся:
- Not needing to be traditionally qualified: Поскольку продавец является кредитором, нет необходимости соответствовать типичным ограничениям на кредитный рейтинг, доход или историю работы, необходимые для получения традиционной ипотеки.
- Менее дорого: Без банков вы избежите многих комиссий, связанных с традиционным процессом ипотеки, которые могут быть значительными.
Почему финансирование со стороны продавца выгодно инвесторам?
При покупке второго дома вам часто приходится платить более высокие процентные ставки и больший первоначальный взнос, чем при покупке основного жилья. Однако не существует таких же жестких правил в отношении финансирования со стороны продавца.
Хотя процентные ставки, финансируемые продавцом, могут быть выше, чем ставки по основному месту жительства, ставки для инвестиционной недвижимости, финансируемой продавцом, могут быть ниже. чем обычная ставка по ипотеке.
Кроме того, если продавец согласен с первоначальным взносом ниже 20%, покупатель может сохранить недвижимость и рефинансировать ее в традиционную ипотеку, как только он создаст достаточная сумма собственного капитала.
Именно по таким причинам один из моих хороших друзей, который управляет несколькими объектами инвестиционной недвижимостивсегда просит продавца профинансировать недвижимость . Она поняла, что обеспечение финансирования продавца может обеспечить значительную экономию и гибкость при получении недвижимости по сравнению с обычными ситуациями с ипотекой.
Как работает финансирование продавца?
Финансирование продавца работает по-разному в каждой ситуации, но традиционно процесс заканчивается примерно так:
- Покупатель и продавец принимают решение об использовании финансирования продавца
- Продавец определяет надежность покупателя
- Осмотр недвижимости
- Какой-то процесс условного депонирования или время для переговоров по контракту
- Контракт завершен и подписан
- Дом передан
Поскольку эти шаги часто сильно отличаются от получения обычного финансирования жилья, я остановлюсь на них подробно и дам предложения, как сделать процесс максимально простым.
Как найти продавца финансирования?
Переговоры по предложению могут оказаться самой сложной частью продажи, финансируемой продавцом, в основном потому, что финансирование продавцом встречается редко и требует от продавца принятия на себя дополнительный риск.
Из-за этого , самый простой способ приобрести недвижимость за счет финансирования продавца — это искать дома, которые уже предлагают такую недвижимость.
Вы можете найти большое количество домов, финансируемых продавцом, с помощью простого поиска в Google. Например, когда я ищу «дома на продажу в Калифорнии, финансируемые продавцом», он возвращает все списки, в которых владелец рекламировал, что они готовы иметь с собой записку.
Тем не менее, покупатели всегда могутпросто спросить владельца, готовы ли они получить финансирование от продавца. Для многих, в том числе и для меня до того, как я получил свой дом, финансируемый продавцом, это может показаться невероятно пугающим!
Но помните, что в этом сценарии вам нечего терять. Худшее, что они могут сделать, это сказать «нет», и вы можете либо найти более традиционный источник финансирования, либо просто двигаться дальше.
Пройдя этот процесс сам, я заметил несколько факторов, которые могут означать, что продавец с большей вероятностью согласится оставить записку:
- Дом указан как «Продается владельцем». ” (FSBO): Здесь больше возможностей для личных переговоров.
- У вас сложились хорошие отношения с владельцем: Чем больше владелец знает вас, тем больше он будет готов доверить вам своевременную оплату.
- Это не единственный дом продавца: Если кто-то продает сдавая в аренду недвижимость или второй дом, им с меньшей вероятностью понадобится единовременная сумма, которая предоставляется при традиционной ипотеке для покупки следующего основного жилья
Как продавец определяет надежность покупателя?
In buyer qualification for seller-financing, anything goes. While buyers can most likely expect that the seller will ask to see a credit score or proof of employment, the process really is up to the seller.
Покупатели будут иметь больше шансов на одобрение со стороны продавца, если они открыты и готовы поделиться как можно большим количеством информации.
Примечание: если вы покупатель, вам обязательно следует оценить продавца и на этом этапе. Убедитесь, что с продавцом вы сможете сотрудничать в течение долгого времени, в конце концов, он будет вашим жилищным кредитором! сложились с ними хорошие отношения — или им просто нравится идея, что вы займёте их дом.
Like I mentioned before, sellers might be more willing to hold a note for you if you’ve developed a good relationship with them — or if they just like the idea of you occupying their home.
Хотя это звучит странно, я совершенно уверен, что это одна из основных причин, по которой мы смогли получить финансирование от продавца для наш первый дом появился потому, что мы показали продавцу, как мы рады заботиться о нем.
картинка?
Что такое договор финансирования с продавцом?
Как только покупатели выполнили требования продавца для получения финансирования со стороны продавца, обе стороны должны работать вместе, чтобы составить контракт на продажу.
Аналогично контракту, который вы подписываете при получении ипотечного кредита. , в этом документе будут описаны авансовый платеж, процентная ставка, особенности платежа и другие аспекты, сопровождающие сделку.
В отличие от стандартного платежа по ипотеке, эти особенности не определяются правилами, которые регулируют стандартные договоры с недвижимостью. .
Как вы, возможно, заметили, в финансировании продавца нет ничего типичного, но есть несколько вещей, которые кажутся более распространенными в контрактах финансирования продавца:
- Более высокие первоначальные взносы:| ||272 While nothing about seller financing stipulates this, often owners will ask for high-interest down payments to pay off whatever is left of their loan or to feel more comfortable acting as lender.
- Выше процентные ставки: Поскольку деньги продавца заблокированы в сценарии финансирования, а не доступны для инвестирования в другом месте, финансирование продавца часто имеет более высокие ставки, чем традиционная ипотека.
- Воздушный шар погашение:Продавцы не хотят быть привязанными к сбору платежей за дом в течение 30 лет! По этой причине в контрактах часто содержится пункт о единовременном погашении, в котором говорится, что в течение некоторого заранее определенного периода времени полная сумма кредита будет погашена. стоимость наступит немедленно. К этому моменту или раньше покупателю придется искать другой кредит, расплатиться за дом другим способом (наличными или продать) или потерять собственность.
Хотя я говорю, что это типичные ситуации, помните, что условия вашего контракта могут сильно различаться в зависимости от недвижимости, которую вы покупаете!
Если продавец решает внести записку, потому что другие виды ипотеки для дома недоступны, возможно, что покупатель может получить условия, аналогичные тем, которые может предложить типичная ипотека, просто потому, что продавец хочет получить деньги вне собственности.
По моему мнению, такие сделки могут быть отличными — или предупреждением о том, что эту недвижимость будет трудно продать в будущем...
Сделайте свое изучите все дома, финансируемые продавцами, чтобы убедиться, что перепродать их в будущем будет относительно легко, если вас это интересует.
Тем не менее, что бы вы ни решили сделать, всегда имейте адвоката просмотрите любой вид контракта, прежде чем его подписать!
Что такое условное депонирование при финансировании продавцом?
Хотя использование условного депонирования для сделки, финансируемой продавцом, может показаться обломом, это важная часть процесса.
Я бы рекомендовал обратиться к условному депонированию после того, как вы примете решение о финансировании продавца и сделаете предложение. Таким образом, может существовать официальный график подписания документов и передачи дома.
Хотя большинство людей могут думать об условном депонировании просто как о времени для обеспечения банковского финансирования, помните, что это также время для проведения проверок, оформления страхования жилья и обеспечения отсутствия проблем с правом собственности.
Therefore, although the escrow process could, theoretically, take almost no time to happen, it’s important that this window is long enough to allow for these essentials.
Мой опыт финансирования продавцом
Seller financing will be different for everyone, but I think it’s valuable to hear about other’s experiences to better understand what the process could.
My experience with seller financing started with stumbling upon the perfect house. It was a FSBO property, with a seller so close by he rode his bike over to show it to me.
Мне она сразу понравилась, у меня были сэкономлены деньги на первоначальный взнос и отличный кредитный рейтинг. Но я был молод (т. е. у меня не было большого опыта работы) и занимал новую должность с частичной занятостью (замещающее преподавание).
Поскольку я был знаком с процессом покупки дома, я планировал иметь совместную работу. подписавший, пока я не установил более длительный опыт работы. (Кстати, я бы не рекомендовал этого!)
Однако после того, как я проявил интерес к дому и провел несколько первоначальных переговоров о покупке, ситуация с моим поручителем изменилась, и я оказался непригодным для кредитования.
Я все еще пытался получить обычный кредит, когда поговорил спотрясающим консультантом по ипотеке, который рассказал мне о финансировании продавца. Она убедила меня, что мне следует хотя бы спросить об этом продавцов — но, честно говоря, мне не хотелось.
Хотя мы несколько раз встречались с продавцами и имели хорошие отношения, я думал они осудили бы меня или подумали бы плохо обо мне за то, что я спросил что-то, что казалось таким безумным. Но я все равно решил поднять этот вопрос, и, к моему большому удивлению, они сказали, что готовы. быть готовы это сделать.
Я согласился поделиться кредитным отчетом, и в наших предыдущих разговорах я убедил их, что я стремлюсь найти преподавательскую должность на полный рабочий день и что я хорошо управляю своими финансами .
Все эти факторы означали, что они верили, что я смогу погасить кредит, двухлетний вексель продавца с единовременным погашением.
Прежде чем сделать предложение, я проконсультировался с местному агенту по недвижимости, чтобы убедиться, что сумма, которую я планировал предложить, соответствовала реальной стоимости дома. Обладая этой информацией и большим количеством интернет-исследований, я разместил официальное предложение.
На этом этапе мы заключили условное депонирование. Поскольку основным продавцом был юрист на пенсии (и порядочный человек), он был непреклонен в том, чтобы мы с моим партнером поручил адвокату проверить документы, чтобы убедиться, что нет ничего, что могло бы поставить нас в плохую ситуацию.
In addition, we had all the typical home inspections, disclosures, and negotiation that happens in escrow. All in all, the biggest issue we faced was that the escrow company was unorganized in filing our paperwork, so we ended up getting our keys a day later than planned.
Примерно 10 месяцев спустя я уже работал преподавателем на полный рабочий день и смог рефинансировать традиционную ипотеку. Проведя это рефинансирование (и недавно еще одно рефинансирование по более выгодной ставке), я могу с уверенностью сказать, что работая с традиционный кредитор чувствовал себя гораздо более разочаровывающим и непрозрачным, чем работа с нашим продавцом.
Во многом нам невероятно повезло. У нас был порядочный продавец, знакомый с контрактами на недвижимость, и мы смогли договориться о финансировании продавца дома, который на 100% соответствовал бы критериям традиционной ипотеки.
Не каждый процесс пройдет так гладко, но тем более чем продавец и покупатель проверяют друг друга, прежде чем принять решение о финансировании продавца, тем лучше, я думаю, пойдет процесс.
Помните, что это доверие должно распространяться в обе стороны. Как покупатель, вы должны будете получать платеж продавцу каждый месяц — и он будет непосредственно участвовать в процессе рефинансирования.
Что бы я хотел сделать по-другому с финансированием продавца
Честно говоря, я бы снова воспользовался финансированием со стороны продавца, если бы оно лучше всего соответствовало моим потребностям в закупках. Единственное, что я, вероятно, захочу сделать в будущем, это попытаться договориться о более длительном сроке погашения.
Я от природы беспокойный человек, и думаю о необходимости получить ипотеку в сжатые сроки, когда я не прошел квалификацию для старта, это вызвало несколько моментов стресса.
Итог: Стоит ли вам использовать финансирование продавца?
Правильное финансирование продавцов может стать прекрасной возможностью приобрести дома для людей, особенно в сельской местности или в местах, которые традиционно трудно финансировать с помощью обычных ипотечных кредитов.
Кроме того, пока продавцы тщательно определяют платежеспособность своих покупателей, это может позволить им продать недвижимость, которая в противном случае потребовала бы ремонта или имела бы проблемы с продажей.
Однако, если все сделано плохо, финансирование продавца может заманить покупателей в ловушку дома. покупки, которые они не могут себе позволить, в конечном итоге приводят к переплате за недвижимость или к подписанию нереалистичных условий.
Выбор покупки дома через финансирование продавца без помощи юриста или мнения агента по недвижимости это невероятно рискованное решение.
Поскольку для оформления кредита не требуется проводить оценку дома, покупатели могут в конечном итоге заплатить слишком большую сумму при покупке дома. Таким образом, финансирование продавцов может открыть дверь для хищнического поведения, особенно если это новичок или неосведомленный человек. в этом участвуют покупатели.
В конце концов, в финансировании продавцов нет ничего хорошего или плохого. Вместо этого его следует рассматривать как один дополнительный инструмент в вашем арсенале для покупки и продажи жилья, независимо от того, впервые ли вы покупаете жилье или хотите расширить свой бизнес. инвестиционный портфель.
Статьи по теме