Создание ООО — предпочтительный способ для инвесторов в недвижимость воспользоваться налоговыми преимуществами ООО и ограничить свою личную ответственность за инвестиции в недвижимость. Альтернативным вариантом ООО является увеличение вашей ответственности и комплексное страхование для защиты ваших активов от злонамеренных исков и претензий. Инвесторы в недвижимость могут защитить себя, создав ООО и купив необходимое количество
Подумывая о созданииООО (общество с ограниченной ответственностью) для вашей инвестиционной недвижимости в аренду ? Если вы владеете инвестициями в аренду или планируете купить ее, создание ООО защитит вас и ваши активы в случае, если против вашей аренды будет возбуждено судебное дело. Но это может быть не лучший выбор для вас.
Иногда затраты и обслуживание, которые требует LLC, могут быть слишком хлопотными, поэтому вместо этого лучшим (и более простым) вариантом может быть увеличение страховки.|| |771
Weighing these pros and cons can help you make an informed decision to ensure you and your investment is protected.
Плюсы создания ООО
Защита активов
Одной из основных причин создания ООО является ограничение вашей личной ответственности, если что-то произойдет с вашей арендуемой недвижимостью. Рассмотрим такой пример: один из ваших арендаторов решает устроить вечеринку, и один из их гостей падает с выступа балкона.
Если недвижимость находится в индивидуальной собственности, существует вероятность того, что пострадавший гость может подать в суд. . В этом иске пострадавший гость может обвинить вас, владельца, в создании «небезопасных условий» в объекте размещения. Ваши личные активы не будут защищены, и вы можете защищать свои активы во время иска. Но если имущество принадлежит ООО, вы будете защищены компанией, а активы, принадлежащие ООО, вместо этого будут подвергнуты судебному иску.
Налоговые преимущества
Владельцы также пользуются преимуществами «сквозного» налогообложения в ООО. «Сквозное» налогообложение означает, что вся прибыль (и убытки) ООО «переходит» через бизнес к владельцам ООО. Владельцы ООО затем сообщают эту информацию в своих личных налоговых декларациях. Проще говоря, ООО не платит никаких налогов само по себе, хотя в каждом штате взимается ежегодный налог с ООО.Эти налоги могут сбить с толку, поэтому проконсультируйтесь со своим бухгалтером, чтобы убедиться, что вы имеете право на эти льготы.
Анонимность
Еще одним преимуществом создания ООО является то, что ваше имя не будет общедоступным, поскольку ООО не обязательно указывать ваше имя. Наличие недвижимости с анонимным владельцем защищает вашу личную информацию от любого количества сценариев, например, от прямого обращения к вам потенциальных арендаторов или от преступников, которые хотят использовать вашу личную информацию со злыми намерениями.
Минусы формирования LLC
Установочные затраты
При создании вашего LLC необходимо учитывать затраты на создание и обслуживание, которые могут или не могут помешать вам его создать. Вы платите единовременный регистрационный сбор государству за создание ООО. Существуют также ежегодные сборы, обеспечивающие хорошую репутацию вашего LLC. У вас также может быть больше сборов, связанных с подготовкой налогов, если вы планируете нанять бухгалтера для обработки всех ваших налогов. Эти сценарии аренды могут оказаться сложными, и, вероятно, потребуется эксперт, который взвесит, чтобы убедиться, что налоги подаются правильно, поэтому убедитесь, что у вашего LLC хорошая репутация. Эти сборы различаются в зависимости от штата, поэтому проведите исследование, прежде чем создавать свою организацию, чтобы избежать каких-либо сюрпризов.
Финансирование
Большинство кредиторов, скорее всего, откажутся финансировать одну/двухквартирную/трех/четырехквартирную семью. дом, поскольку они хотят, чтобы владелец недвижимости был лицом, ответственным за ипотеку, на случай, если что-то пойдет не так. Это означает, что ваше ООО, скорее всего, сможет претендовать только на коммерческий кредит. Это означает, что вашему ООО необходимо будет продемонстрировать, что оно способно справиться с кредитом, то есть ООО должно будет продемонстрировать достаточную прибыль в течение следующих нескольких лет, способность погасить ипотеку, положительную кредитную историю и т. д. Пока вы Если вы можете купить недвижимость полностью за наличные, а затем передать право собственности ООО, ваш кредитор может рассматривать это как смену владельца.
Если вы передаете право собственности без разрешения кредитора, это может привести к срабатыванию пункта о сроке продажи в вашей ипотеке, что означает, что кредитор может потребовать весь остаток вашего кредита. В результате вам придется либо выплатить остальную часть наличными, либо рефинансировать кредит (что может оказаться затруднительным), либо продать недвижимость.
Путаница вокруг защиты активов
Может быть некоторая путаница в отношении того, что на самом деле входит в состав LLC при сдаче в аренду недвижимости. Единственный реальный способ узнать, что именно вы защищаете в рамках ООО, — это когда возникает судебный процесс и раскрываются детали соглашения. Операционное соглашение с ООО — это юридический документ, в котором описываются ваши обязанности владельца ООО и который может внести некоторую ясность, но даже в этом случае все еще может оставаться неопределенность относительно того, что будет защищено.
А как насчет страхования?
Альтернативой создания ООО являетсяувеличение страховки ответственности. Вы по-прежнему можете столкнуться с теми же юридическими проблемами, и ваши личные активы все еще могут оказаться под угрозой, но дополнительная зонтичная страховка, вероятно, сможет покрыть большинство случаев. Как и в случае с ООО, решение увеличить страхование ответственности для покрытия сдаваемой в аренду недвижимости имеет свои плюсы и минусы.
Плюсы увеличения страхования
Простота
Легче позвонить своему брокеру, чтобы увеличить вашу ответственность и зонтическую страховку, чем проходить юридические процедуры по созданию ООО. Вам уже необходимо получить страховку для покрытия имущества, поэтому убедиться, что все застраховано правильно, должен быть довольно простой процесс.
Покрытие зонтичного страхования также может быть более простым, чем создание ООО. Как правило, один полис может охватывать несколько объектов недвижимости, и для добавления или удаления каких-либо объектов требуется только телефонный звонок. В отличие от LLC, где каждое юридическое лицо определяется штатом, в котором оно было создано, зонтичный полис также может охватывать все объекты недвижимости в разных штатах.
Стоимость
Зонтичное страхование – это дополнительное страхование ответственности, которое защищает ваши активы от крупных претензий. Оно вступает в силу после того, как вы исчерпали все остальные страховые полисы. К счастью, зонтичное страхование, как правило, достаточно доступно и может быть добавлено к вашему обычному страховому полису, и обычно оно обходится дешевле, чем расходы на основное страхование. Недвижимость
Cons of Increasing Insurance
Potential Losses Beyond Your Property
Худшее, что может случиться, если арендатор подаст в суд на вашу собственность, принадлежащую ООО, это то, что вы объявите о банкротстве своего ООО и потеряете свою собственность. Если у вас есть страховка только для защиты ваших активов, вы потенциально потеряете не только свой дом. Если ваш страховой полис не покрывает все, что указано в претензии, вам придется выплатить остальную часть вашей задолженности, в том числе и другое личное имущество.
Исключения из страхования
Nearly every insurance policy has exclusions, so if you aren’t careful you might find yourself caught in a tricky legal situation that isn’t covered. Always read the fine print and ask your broker if you need more clarification on any points that aren’t clear.
Что мне делать с моей недвижимостью?
У всех разные аппетиты для риска, поэтому не существует общего ответа, применимого к каждому сценарию инвестиций в аренду. Но, безусловно, есть некоторые передовые методы при обдумывании того, что делать с сдаваемой в аренду недвижимостью. Хотя приведенное ниже описание может быть применимо не для всех случаев, оно может дать вам некоторые идеи о том, как вам следует подходить к сдаче в аренду объектов недвижимости.
Создайте ООО для каждого из ваших объектов недвижимости.
Основным недостатком многих объектов недвижимости, находящихся под одним LL, является то, что все объекты недвижимости подвергаются риску, если возникнет судебный иск, касающийся какого-либо одного объекта недвижимости. Чтобы смягчить это, создайте LLC для каждого объекта недвижимости, которым вы владеете, чтобы обязательства были разделены, если что-то случится с одним объектом недвижимости.
Создайте холдинговую компанию LLC.
После создания холдинговой компании LLC , каждый из отдельных объектов недвижимости, принадлежащих LLC, должен находиться в ведении холдинговой компании. Также это гарантирует, что в случае возникновения судебного процесса юристы не смогут «приоткрыть завесу». Прорыв завесы — это термин, который относится к судам, возлагающим на акционеров личную ответственность за действия или долги компании. Суд, возможно, сможет связаться с вашим LLC, но в этом случае анонимность LLC работает в вашу пользу и лично защитит вас от судебного иска.
Создавайте юридические лица до покупки вашей недвижимости.
Для начала гораздо проще купить недвижимость через ООО, чем пытаться передать ее юридическому лицу. Это экономит затраты и усилия по найму юристов для последующей смены владельца.
Настройте зонтичный страховой полис.
Хороший зонтичный страховой полис поможет вместе с ООО и обеспечит лучшую защиту вашей сдаваемой в аренду недвижимости. Вы можете обнаружить, что с течением времени пересматриваете свою политику и приобретаете больше объектов недвижимости. Это хорошая идея, чтобы обеспечить адекватную защиту.
Еще одним важным фактором, который следует учитывать, является тип собственности. у вас есть. Многоквартирная или коммерческая недвижимость будет подвержена большему риску ответственности, поскольку у нее, вероятно, будет больше арендаторов, поэтому получение как LLC, так и зонтичного полиса может иметь наибольший смысл. Тем не менее, аренда жилья на одну семью в приличном районе вполне может найти себе ООО или зонтичный полис. Итак, в своем исследовании рассмотрите как LLC, так и зонтичную политику, чтобы принять обоснованное решение и защитить свои активы наиболее эффективным и действенным способом.
Вывод
Оснащение вашей арендуемой инвестиционной недвижимости правильной защитой требует изрядного количества исследований и подготовки. Потребуется время, чтобы определить, является ли для вас правильным выбором создание ООО для сдачи в аренду недвижимости. Хотя у каждого варианта есть свои плюсы и минусы, хорошая защита поможет вам легче отдыхать, зная, что о вашей собственности заботятся должным образом.
Статьи по теме
