Полное руководство по перепродаже домов для начинающих

В Полном руководстве для начинающих по переворачиванию домов мы рассмотрим все основы, которые помогут вам начать работу. в мире инвестиций в недвижимость. В этой статье есть все: от того, как выбрать недвижимость, найти кредит и страховку до создания идеальной команды. Инвестировать в дом, который можно перевернуть, — это серьезное решение, и вам нужно вооружиться как можно большим количеством знаний.

Введение

Привет и добро пожаловать в полное руководство для начинающих по переворачиванию домов! В этой статье мы рассмотрим основы переворачивания домов. От того, что такое перепродажа домов, до поиска идеального дома, как составить бюджет, как получить прибыль и чего вы можете ожидать в сумасшедшем путешествии по перепродаже дома, мы вам поможем. Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость, но немного опасаетесь сдачи дома в аренду, ознакомьтесь с нашим руководством по покупке арендуемой недвижимости. Аренда недвижимости — отличный способ окунуться в инвестиции в недвижимость, и она может быть немного менее рискованной, чем сдача дома.

ПЕРЕЙТИ В РАЗДЕЛ

• Введение
• Что такое перестройка домов?
• Первые шаги по переоборудованию домов
• Определение бюджета
• Модель АРВ и почему это важно
• Что делать Ищите при поиске дома для перепродажи
• Ссуды на перепродажу дома: как получить
• После покупки: чего ожидать при первой перепродаже дома
• Заметки о страховании и перепродаже дома
• Как создать команду по перепродаже дома
• Слово о контрактах
• Как продать перевернутый дом
• How Much Can I Make Flipping Houses
• 20 лучших штатов США по перепродаже домов
• Вывод

What is Flipping Houses?

Рад, что вы спросили. Перенос домов — это когда вы берете старый или необновленный дом и возвращаете его к жизни. По сути, нужно взять дом, который немного обветшал, имеет неудобную планировку или просто нуждается в некотором уходе, и сделать его местом, где вы хотели бы, чтобы жила ваша семья. Бизнес по перепродаже дома заключается в том, чтобы купить дом по низкой цене, а затем продать его с прибылью. Ключом к успеху в перепродаже дома является скорость. Чем раньше вы сможете выгодно продать дом, тем лучше. Теперь, когда мы знакомы с тем, что такое переворачивание домов, давайте поговорим о том, как это сделать. план. Вам необходимо увидеть весь процесс и спланировать каждый шаг

First Steps for Flipping Houses

The number one rule of flipping houses is to have a plan. You need to see the entire process through and plan out each step прежде вы инвестируете в дом. Проведите исследование, поговорите с экспертами, попрактикуйтесь в ведении переговоров, столярном деле, сантехнике и т. д., а затем попрактикуйтесь в них снова. По словам опытного флиппера Бена Майзеса, «худший способ научиться переворачивать дома — это проиграть 100 тысяч при флипе». Так что планируйте заранее, планируйте хорошо и защитите себя.

Чтобы дать вам представление о том, как работает этот процесс, есть несколько шагов, которые вы всегда будете предпринимать, переворачивая любой дом. Мы изложили краткий обзор этих шагов, чтобы помочь вам визуализировать весь процесс перепродажи дома. Просмотр всего, что участвует в этом процессе, поможет вам чувствовать себя более уверенно, зная, чего ожидать, и начать составлять план атаки:

Шаг 1. Установите бюджет

Шаг 2. Накопите средства, чтобы позволить себе процесс сдачи дома (подробнее об этом чуть позже)

Шаг 3. Найдите дом, который, по вашему мнению, будет практичным и в рамках вашего бюджета

Шаг 4. Планируйте обновления и изменения, которые вы хотите внести в дом

Шаг 5. Начните ремонт и перепланировку дома

Шаг 6. Подготовьте дом (внутри и снаружи) и поставьте его на место рынок

Установка бюджета

Помимо быстрого перемещения, установите бюджет (и придерживайтесь его) !) — самый важный шаг при перепродаже дома. Вам необходимо приобрести средства, а затем убедиться, что каждое принимаемое вами решение в будущем позволяет вам оставаться в рамках вашего бюджета. Соблюдение выделенного бюджета поможет вам получить прибыль при продаже дома и гарантировать, что вам не придется тратить свои сбережения или личные средства на пополнение.

При составлении бюджета вы должны стремиться Получите от 10% до 20% прибыли при продаже дома. Чтобы помочь вам определить бюджет для каждого проекта, посмотрите, за сколько продаются дома в плачевном состоянии в том же районе.

Хотя вы, скорее всего, не будете выплачивать кредит за дом в течение 15 лет. или 30 лет, все равно полезно подумать о том, сколько дома вы можете себе позволить. Прочтите5 часто задаваемых вопросов о финансировании жилья, чтобы лучше понять, как составлять бюджет дома в целом.

Если вы новичок в доме процесс покупки, ознакомьтесь с нашей статьей10 вещей, которые нужно знать перед покупкой, чтобы получить более подробную информацию о том, что именно вам нужно знать, прежде чем нажать на курок.|| |882

The ARV Model and Why It's Important

В сфере недвижимости, особенно инвестиционной недвижимости, вам необходимо знать о модели ARV. ARV означает стоимость после ремонта, которая представляет собой оценочную стоимость недвижимости после ее полной реконструкции. Это число, которое вам нужно иметь в виду, когда вы впервые устанавливаете свой бюджет. Важно учитывать цифру ARV, чтобы вы могли заложить в свой бюджет достаточно дополнительных дополнений на случай, если что-то пойдет не так. Если вы не встроите достаточное количество отступов, вы можете потерять деньги.

В модели ARV действует правило 70%. В нем говорится, что инвестор должен заплатить 70% от розничной стоимости недвижимости за вычетом необходимого ремонта. Правило 70% поможет вам определить, сколько вы должны заплатить за недвижимость. Возьмите цифру АРВ, скажем, 100 000 долларов. Затем предположим, что на ремонт недвижимости потребуется 25 000 долларов США.

В этом конкретном примере, когда нормальная стоимость недвижимости составляет 100 000 долларов США, а необходимый ремонт составляет 25 000 долларов США, инвестор не должен платить за эту недвижимость более 45 000 долларов США.

Помните, что при переворачивании дома у вас должен быть план, но вы также должны знать, что многие вещи пойдут не по этому плану. Наличие расширенного бюджета и приобретение недвижимости по разумной цене поможет вам справиться с незапланированными расходами, которые обязательно произойдут.

На что обращать внимание при поиске дома для перепродажи

Sometimes the simplest advice is the best advice, and to that point, we say: find the least expensive home in the most expensive neighborhood. The backing of a great neighborhood with top-rated school districts is a smart way to decide on which house to invest in. Here, your home will sell for more than in a less desirable neighborhood and is more likely to sell quicker.

Еще один совет при поиске верха для ремонта — сосредоточьтесь на домах, которые требуют только косметического обновления, такого как новые полы, обновленные столешницы, покрашенные шкафы, покрашенные стены и ландшафтный дизайн.Новая краска имеет один из самых высоких показателей рентабельности инвестиций (ROI) среди всех возможных улучшений дома – 107% только для покраски внутренних стен.Внимательность к дизайну и способность представить, как может выглядеть пространствоcould - бесценный навык для домашнего флиппера, потому что в конечном итоге он будет привести к максимальному увеличению стоимости при наименьших дополнительных затратах.

Как красноречиво заявляет Бен Майзес: «Ищите уродливое. Ищите дом с отвратительным ландшафтом, ужасной кухней или плохой планировкой. Эти вещи обычно отпугивают покупателей, но если вы знаете, что делаете, они может привести к лучшим броскам». Иногда вы заходите в дома, которые просто уродливы. Но смысл перестройки дома заключается в том, чтобы увидеть потенциал любого дома как чего-то красивого, современного и места, где вы могли бы жить.

»БОЛЬШЕ: Найдите дешевую недвижимость, которая соответствуйте вашим критериям с DealMachine!

Кредиты на перепродажу дома: как получить

Скорее всего, вам придется взять кредит, чтобы купить дом и позволить себе весь ремонт необходимо подготовить дом к продаже. Если идея получения кредита вызывает у вас тошноту, мы не виним вас,но мы можем сказать вам, что это не так сложно, как вы себе представляете. Чтобы получить несколько очень понятных советов о том, как получить кредит на продажу дома, прочтите нашу статью окредитах с твердыми деньгами.

Получение кредита на покупку дома Дом, который вы планируете сдать, немного отличается от получения кредита на дом, в котором будет жить ваша собственная семья. Ипотечный кредит может быть неприменим, если вы не планируете жить в этом доме. Покупка дома для перепродажи считается инвестиционной недвижимостью, что меняет ваше право на получение ипотечного кредита.

Лучший выбор, если вы новичок в перепродаже и у вас нет располагаемого дохода для оплаты дома в Полный — получить твердый денежный кредит через частного кредитора. Эти кредиты покроют стоимость имущества и стоимость ремонта. Одним из основных преимуществ получения средств от кредитора с твердыми деньгами является то, что этот процесс происходит намного быстрее, чем в случае с ипотечными кредитами.

Время, как вы помните, является одним из наиболее важных факторов при перепродаже дом, и следует использовать каждую возможность быстрого переезда.

Одним из недостатков кредита твердыми деньгами является то, что процентные ставки почти всегда выше, чем по ипотечному кредиту, поэтому кредит будет стоить вам дороже в В долгосрочной перспективе хорошая новость заключается в том, что традиционный кредит на 15 или 30 лет в любом случае не в ваших интересах, поэтому, надеюсь, вы сможете быстро погасить кредит, прежде чем по нему начислятся дополнительные проценты. Вы можете ожидать, что процентные ставки по кредитам с твердыми деньгами составят от 8% до 20%.

При работе с кредитором с твердыми деньгами обязательно узнайте, предоставляют ли они вам кредит на основе LTV. или на основе АРВ. LTV — это соотношение кредита к стоимости, а ARV — стоимость после ремонта.

После покупки: чего ожидать при первой перепродаже дома

"Я никогда этого не делал ремонт прошел по плану», — сказал Мизес, который потратил время как на перепродажу, так и на инвестирование в недвижимость. Собираясь перевернуть дом, ожидайте неожиданностей и планируйте худшее. Обязательно пополните свой бюджет и обеспечьте себе достаточно большую погрешность, чтобы справиться с любыми неудачами.

После того, как вы найдете идеальную недвижимость, накопите достаточно средств и получите ключи в руки, тогда начинается настоящая работа. Вам нужно перевернуть этот домбыстро. Вам понадобится план и небольшая армия людей, которые помогут вам реализовать этот план. Будем надеяться, что проверка, которую вы провели перед покупкой, дала вам хорошее представление о том, что нужно сделать в первую очередь.

Если у вас есть серьезные структурные или фундаментальные проблемы, они становятся приоритетом, потому что дом не будет продан, если у него серьезные проблемы, такие как проблемы с водопроводом, электричеством, водой и т. д. Мы рекомендуем иметь под рукой список доверенных мастеров в каждой области, доступных для работы. Если вы сами умеете работать, это огромный плюс.

Вам понадобится подрядчик (если вы им не являетесь), который будет помогать вам на протяжении всего процесса ремонта. Подрядчик — это человек, имеющий лицензию, доказавший успех и опыт в строительной сфере. Подрядчик будет контролировать весь процесс любых структурных обновлений дома, таких как сантехника, электричество, окна или двери. Подрядчики знают о правилах, которые вам необходимо соблюдать, и о том, как работать со всеми людьми, участвующими в ремонте дома.

Как только вы сделаете все необходимые исправления, наступит время косметических обновлений. Вы можете работать с дизайнером или сделать это самостоятельно, но чрезвычайно важно сделать дом целостным, обновленным и практичным. Знайте, когда стоит потратиться на дорогую вещь, а когда можно сэкономить, создав антиквариат или добавив проект, сделанный своими руками. Еще одна важная часть головоломки — это ландшафтный дизайн и «привлекательность бордюров». Не стоит недооценивать первые впечатления и то, насколько они важны для покупателей жилья!

Заметка о страховании и перепродаже дома

Даже если вы сами не живете в доме и владеете домом всего несколько месяцев, вам все равно нужна страховка, пока дом находится в сдаче. ваше владение. Это увеличит стоимость переворота, поэтому каждый месяц, когда вы все еще владеете домом, вы теряете деньги на своих инвестициях в расходы на страхование.

Это должно служить стимулом для ремонта и продажи как можно быстрее. .

Обычно при перепродаже вам потребуется 3 вида страховки:

1. Политика для пустующих зданий
2. Политика рисков застройщика
3. Полис общей ответственности

Большинство стандартных страховых компаний домовладельцев не предоставляют полисы такого типа, поэтому вам, возможно, придется поискать другое страховое покрытие. Вот некоторые из наших рекомендаций по страхованию перепродажи дома:

1. REI Guard
2. Foremost Insurance Group
3. US Assure

Вы можете рассчитывать на платите от 0,5% до 1% стоимости недвижимости в качестве страховой стоимости в месяц. чтобы на вашей стороне была надежная команда. В команду по сдаче дома обычно входят:

How to Build Your House Flipping Team

When getting into the house flipping business, it is paramount for you to have a trusted team on your side. A house flipping team will usually include:

• Подрядчик (иногда это вы)
• Субподрядчики
  • Электрик
  • Сантехник
  • Плотник
• Агент по недвижимости
• Кредитор
• CPA
• Страховой агент

Есть два способа обратиться к команде по перепродаже домов.

1. Наймите подрядчика

Если вы выберете более традиционный путь, вы наймете подрядчика. Подрядчик затем несет ответственность за найм любых последующих субподрядчиков, которые будут выполнять работы на объекте. Вы, как владелец, не имеете большого права голоса в том, кого подрядчик нанимает для выполнения работ. Это может быть хорошо, поскольку снимает с вас стресс, связанный с поиском людей, но это также может быть и плохо, потому что вы не имеете права голоса в том, кто будет выполнять работу на вашей собственности и проверять их самостоятельно.

2. Выступайте в роли подрядчика сами

Если вы решите выступить в качестве подрядчика для вашей недвижимости, вам будет гораздо проще участвовать в течение всего процесса. Это означает, что вы несете ответственность за поиск и найм любых субподрядчиков, таких как сантехники, электрики, плотники и т. д. Как подрядчик, вы можете проверить каждого субподрядчика и найти того, кто по цене, которая вам нравится, и которые, по вашему мнению, заслуживают доверия, но это гораздо больше. работайте заранее, чтобы найти хороших людей.

Одним из преимуществ самостоятельной работы в качестве подрядчика является то, что, если вы найдете хороших людей, вы сможете построить эти отношения и использовать их снова и снова для будущих проектов или проектов.

Несколько слов о контрактах

При работе с подрядчиком или субподрядчиками рассмотрите возможность требования подписанного контракта об освобождении от залога. Контракт должен быть заключен до начала каких-либо работ, и между вами и любыми субподрядчиками указывается, что они не могут наложить залог на вашу собственность, если им не заплатят. Отказ требует, чтобы генеральный подрядчик обратился к посредничеству до того, как субподрядчик откажется от вас.

Как продать перевернутый дом

Как только вы закончите ремонт дома и будете готовы продать, это может показаться концом проекта, но это все еще последний отрезок гонки. Вам нужно продолжать усердно работать над продвижением недвижимости как можно лучше, чтобы получить максимальную возможную рентабельность инвестиций.

Работайте над тем, чтобы дом выглядел привлекательно и создавал впечатление, будто в нем действительно кто-то живет. Вы хотите, чтобы потенциальные покупатели легко представляли свою жизнь, прогуливаясь по дому. Отличный способ добиться этого – постановка. Постановка — это украшение дома и использование современной и обновленной мебели и декора, чтобы дом чувствовал себя готовым к проживанию. Это помогает потенциальным покупателям представить себя в доме и увидеть потенциал этого пространства, а не просто пустые стены и обширные деревянные полы.

Если вы не заинтересованы в постановке, взгляните на эту статистику:

Фото: Национальная ассоциация риэлторов

Большинство агентов по недвижимости могут вам помочь Найдите услуги по обустройству дома и порекомендуйте отличных дизайнеров. Если вам все еще нужно найти хорошего агента по недвижимости,Clever может помочь вам связаться с лучшими агентами в вашем районе, имеющими опыт в организации и перепродаже домов.

Независимо от того, продаете ли вы дом или у вас есть обученный агент, есть несколько творческих шагов, которые вы можете предпринять, чтобы продать дом потенциальным покупателям.

1. Сделайте потрясающие фотографии при хорошем освещении
2. Используйте социальные сети
3. Сделайте видеотур
4. Размещайте объявления на различных сайтах недвижимости
5. Будьте откровенны по любым вопросам

For more tips on creatively marketing your home for sale, check out our article with 5 additional strategies and more details здесь.

Сколько я могу заработать на перепродаже Дома

Если вы заинтересованы в бизнесе по перепродаже домов, вы, вероятно, задали себе этот вопрос. Если перепродажа домов станет вашим постоянным источником дохода, вам нужно знать, как жить за счет дохода, который вы получаете от каждой перепродажи, который может поступать только каждые 3 месяца или чаще.

В По даннымAttom Data Solutions, в первом квартале 2019 года в США было перепродано 49 059 домов. Для некоторого контекста в первом квартале 2019 года валовая рентабельность инвестиций в домашние ласты в Питтсбурге, штат Пенсильвания, составила 131,2%, валовая рентабельность инвестиций в Шривпорте, штат Луизиана, составила 112,5%, а в Ноксвилле, штат Теннесси, валовая рентабельность инвестиций составила 105%, согласно данным || |1075Statista.

Дома, сданные в первом квартале 2019 года, рассчитаны на среднюю валовую прибыль в размере 60 000 долларов США, согласно даннымAttom Data, что является самой низкой прибылью на рынке перепродажи домов с 2006 года. Прибыль в размере 60 000 долларов соответствует в среднем 38,7% рентабельности инвестиций по сравнению с первоначальной ценой приобретения, что по-прежнему позволяет большинству плавников придерживаться модели 70% ARV. .

20 лучших штатов США по сдаче домов в аренду

Все данные в приведенной выше таблице взяты изCNBC.| ||1223

Conclusion

Если вы серьезно настроены заняться игрой в переворачивание домиков, для вас найдется место. Сделать первый шаг всегда сложнее всего, но вы обязательно справитесь! Clever здесь, чтобы помочь вам в этом процессе, предоставив вам фантастических агентов по недвижимости, доступ к скидкам и потенциальных клиентов для перспективных сделок. Передача домов полна неопределенности, но покупка и продажа не обязательно должны быть таковыми. Для получения дополнительной информации о перепродаже домов в вашем районе посетите нашиблоги, посвященные перепродаже домов.

Вам также может понравиться

Обзоры DealMachine: все, что вам нужно знать

Мы разбираем обзоры DealMachine, его цены, плюсы и минусы, как получить промо-код и как оно обеспечивает долларовые тарифы на приложение по сравнению с конкурентами.

Пакетное отслеживание пропусков: как генерировать потенциальных клиентов в сфере недвижимости

Пакетное отслеживание пропусков помогает инвесторам в недвижимость привлекать качественных потенциальных клиентов. В нашем руководстве рассказывается, как работает отслеживание пропусков, обзоры программного обеспечения, цены и многое другое.

5 типов инвестиций в недвижимость

Думаете инвестировать в недвижимость? Важно знать типы недвижимости, чтобы вы могли инвестировать в ту, которая подойдет именно вам.

5 советов о том, как найти инвестиционную недвижимость

Эта статья содержит 5 советов, как найти инвестиционную недвижимость по отличной цене, о которой другие инвесторы не знают.