Является ли Орегон хорошим рынком для домашних ласт? И куда им инвестировать? В нашей статье представлен обзор рынка жилья штата Орегон, включая тенденции роста цен и лучшие города для инвестиций, а также информацию о цифрах, которые вам следует знать, чтобы получить лучшую сделку.
Если вам нравятся реалити-шоу о доме переворачивая, вы могли подумать, что будет весело и выгодно попробовать себя. Полезно превратить заброшенный дом в его полный потенциал или мечтать о больших выплатах, которые больше, чем многие люди зарабатывают за год.
Стать успешным домочадцем сложнее, чем кажется по телевизору. Даже если у вас есть деньги на покупку дома наличными, недооценка ремонта может разрушить ваш бюджет и потенциальную прибыль. Если дом не продается достаточно быстро, дополнительные платежи по кредиту также могут поставить вас в минус по инвестициям.
Подумайте и спланируйте все, что может пойти не так, прежде чем покупать недвижимость, чтобы ее отремонтировать и перепродать. в Орегоне. Если вы впервые переворачиваете дом, соберите команду профессионалов, чтобы добиться успеха. От ипотечной компании до подрядчиков ириэлтора, который поможет вам найти потенциальную недвижимость, не начинайте, пока на вашей стороне не будут нужные люди.
Анализ рынка жилья штата Орегон за 2019 год
Средняя стоимость домов в Орегоне составляет346 100 долларов США. За последний год они выросли на 5,6%, и, по прогнозам, в 2019 году они вырастут еще на 3,9%.
Цены на жилье различаются в разных городах Орегона. В Портленде средняя стоимость дома составляет$425 700, что является падением по сравнению с предыдущим годом. Дома в Юджине имеют более низкую среднюю стоимость дома,$310 200, но их стоимость выросла на 7,3% в прошлом году и, как ожидается, вырастет еще на 4,5% в этом году. Стоимость дома в Грешеме составляет$337 400 после роста на 3,7% в 2018 году.
Прежде чем сделать предложение о потенциальном перевороте, воспользуйтесь партнерством сопытный местный агент который знает рынок и может порекомендовать вам лучшие города и районы для инвестиций.
Как определить, является ли недвижимость в Орегоне хорошей инвестицией
Если вы переплатите за потенциальный флип, вы не только не заработаете, но и можете потерять деньги. При поиске недвижимости сосредоточьтесь на самых дешевых домах в привлекательных районах. В условиях влажного климата Орегона ищите сухие подвалы и чистые крыши и избегайте домов с плесенью.
Внимательно оцените текущее состояние дома, прежде чем решить добавить его в свое портфолио по ремонту и переворачиванию. Ласты следует использовать в домах, которые требуют капитального структурного ремонта, например, работ по крыше или фундаменту. Их исправление может занять больше времени, съедать вашу прибыль и быстро стать дороже, чем планировалось. Ваша цель – найти дом, который в первую очередь нуждается в косметическом ремонте.
Попросите своего риэлтора подготовитьсравнительный анализ рынка близлежащих домов. Содержащиеся в нем данные о недавних продажах домов и времени, которое потребовалось для их продажи, могут помочь вам спланировать потенциальные сроки и прибыль.новичку понадобится экспертное руководство при оценке перспективной недвижимости.
Как получить прибыль при продаже дома в Орегоне
Прибыль должна быть в центре внимания при рассмотрении потенциальных инвестиций в перепродажу дома. Подсчитайте свои цифры и перепроверьте их, прежде чем делать ставки на дом.
При перепродаже домов правило 70% гласит, что вы никогда не должны платить более 70% стоимости дома после ремонта или меньше ARV. стоимость ремонта.
Если дом в Грешаме после ремонта стоит 310 200 долларов, умножьте его на 0,70, чтобы получить 217 400 долларов. Затем вычтите смету на ремонт в размере 30 000 долларов, и вы получите 187 140 долларов. Согласно правилу 70%, это все, что вы должны заплатить за дом.
Выражаясь уравнением, это будет 310 200 долларов США (ARV) x 0,70 = 217 400 долларов США – 30 000 долларов США (ремонт) = 187 140 долларов США.
Это ваша отправная точка. Если вы не можете купить дом на этом рынке по цене, соответствующей правилу 70%, инвестируйте в другое место.
Ваша рентабельность инвестиций – это сумма, которую вы заработаете за вложенные деньги. Рассчитайте его, взяв текущую стоимость инвестиций, вычитая стоимость инвестиций, а затем разделив эту сумму на стоимость инвестиций.
При гипотетическом доме в Грешеме это будет 310 200 долларов за вычетом стоимости ипотеки и ремонта в 247 400 долларов, разделенной на 247 400 долларов для рентабельности инвестиций 0,25%. При расчете собственной рентабельности инвестиций не забудьте добавить комиссионные риэлтора, затраты на закрытие и любые платежи по кредиту в течение периода, в течение которого вы владеете домом. Подумайте о работе сриэлтором с низкой комиссией, чтобы сэкономить на расходах.
Плата наличными или получение кредита
Прежде чем мечтать о ремонте кухни, вам нужно купить дом. Варианты финансирования для перепродажи дома включают традиционные ипотечные кредиты, HELOC и кредитные продукты, предназначенные для перепродажи дома. Их ставки начинаются с 12% и продолжают расти. Это краткосрочные кредиты под проценты, которые вы должны выплатить в течение нескольких месяцев. Это может привести к неприятностям, если дом не будет продан быстро. Многие кредиторы, предоставляющие услуги «фикс-энд-флип», не будут работать с неопытными или новыми ластниками из-за рисков.
Fix and flip loans, designed for flippers, are offered primarily by hard money lenders. Their rates start at 12% and go up from there. They’re short-term, interest-only loans which you’re meant to cash out of in a few months. This can lead to trouble if the home doesn’t sell quickly. Many fix and flip lenders won’t work with inexperienced or new flippers due to the risks.
Покупатели с отличной кредитной историей и наличными для первоначального взноса могут профинансировать покупку с помощью ипотеки или линии собственного капитала. кредита. Но на получение одобрения традиционного банковского кредита могут уйти месяцы, и вам потребуется первоначальный взнос в размере как минимум 20%.
Лучший вариант финансирования переворота — это заплатить за недвижимость наличными. Если рынок замедляется, пока вы ремонтируете недвижимость, вы не будете чувствовать себя вынужденным продать ее с убытком, чтобы погасить ремонт и перевернуть кредит. Если вы получили ипотечный кредит через традиционного кредитора, платежи, которые вы делаете в ожидании продажи, съедят вашу прибыль.
Получение кредита увеличивает риск ваших инвестиций. Допустим, вы купили этот дом в приведенном выше примере с Грешемом. Вы заплатили 187 400 долларов и взяли кредит на ремонт под 12%. Ваши приблизительные ежемесячные платежи по этому финансированию могут составить около 1200 долларов США.
Ремонт обойдется на 5000 долларов дороже, чем ожидалось, и выведение дома на продажу займет больше времени, поэтому теперь вы заплатили платежи за четыре месяца вместо двух. . Затем на продажу дома уйдет пять месяцев, хотя в бюджете было запланировано три месяца. Теперь ваши цифры выглядят так:
- Кредит на покупку $187,140
- Кредит на ремонт $30,000
- Ориентировочные выплаты $10,800
- Дополнительный ремонт $5,000
- Затраты на закрытие в размере 2% $6,204
Это дает вам прибыль в размере $71,056 вместо запланированных $80,856. Это по-прежнему прибыль, но если что-то пойдет не так, ваша прибыль может сократиться еще больше. И теперь потребовалось девять месяцев, чтобы получить эту прибыль.
4 лучших города в Орегоне для домашних ласт в 2019 году
Несмотря на высокую стоимость жилья, Портленд по-прежнемухороший город для инвесторов. На рынке появляется больше предложений, а это означает, что инвесторам будет из чего выбирать. Город также использует частный капитал в двух заброшенных районах, Перл и Центральный Истсайд, чтобы стимулировать рост и развитие. Инвесторы могут воспользоваться возможностями в этих областях.
Прибрежный город Астория обладает очарованием и простотой маленького городка. Средняя стоимость дома составляет$269 800, что намного дешевле, чем в Портленде, и выросла на 11,3% в прошлом году. Однако дома выставлены на продажу по цене 309 000 долларов, а продаются по средней цене 318 400 долларов, что является неплохой надбавкой к их стоимости.
Рынок жилья Бенда, крупнейшего города в Центральном Орегоне, представляет инвесторам много возможностей. Средняя стоимость дома составляет$439 100, что на 10,6% больше, чем в прошлом году, но средняя цена выставленных на продажу домов составляет $510 000. В 2018 году это былчетвертый по темпам роста город в США.
Ценность дома Юджинавыросла на 7,3%. в прошлом году, и Zillow считает, что в 2019 году они вырастут еще на 4,5%. Средняя стоимость дома составляет 310 200 долларов, но средняя цена проданных домов составляет 324 500 долларов. Его население неуклонно растет, что приводит к увеличению спроса на жилье.
Следующие шаги для Oregon House Flippers
Риски, связанные с перепродажей домов, соизмеримы с вознаграждением. Начинающим риелторам следует работать с опытным агентом, который поможет им рассчитать доход от инвестиций.
Умные агенты-партнеры работают за гораздо меньшую комиссию, чем типичная комиссия риэлтора, поэтому вы получаете максимально возможную прибыль от своего броска. Они по-прежнему предлагают полный спектр услуг и будут продвигать вашу недвижимость, чтобы предложить вам лучшую цену и провести ее через бесперебойный процесс продажи. Если вы готовы узнать больше о перепродаже домов в Орегоне,свяжитесь с Clever сегодня чтобы связаться с одним из наших опытных агентов.
Статьи по теме
Вам также может понравиться
