Что такое мнение брокера о цене и нужно ли оно мне?

Ценовое мнение брокера (BPO) — это предоставленный отчет об оценке дома лицензированным специалистом по недвижимости. Он определяет оценочную стоимость вашего дома, основываясь главным образом на его состоянии и недавних ценах продажи аналогичных домов, расположенных поблизости.

Получение BPO может быть хорошей идеей для домовладельцев, которые:

• Ищут продавать без агента по недвижимости и нуждаться в оценке стоимости дома, чтобы определить справедливую цену листинга.
• Хотите отказаться от частного ипотечного страхования (PMI) и иметь возможность получить BPO вместо оценки дома, чтобы сэкономьте время и деньги.

Вот что вам следует знать о BPO, включая возможностьварианта в вашем штате, когда (и если) вам следует получите его, стоимость и другие возможные варианты для вас.

Как работает BPO? | How to get a BPO | Do I really need a BPO? | BPO vs. appraisals | BPO vs. CMAs | BPO vs. online home value estimators| FAQs

Когда вам следует получить BPO?

Чтобы определить цену объявления

Домовладельцы, которые продают недвижимость через брокера по недвижимости или агенты обычно получают бесплатныйсравнительный анализ рынка (CMA) отчет, который помогает им установить прейскурантную цену на свой дом, но продавцы FSBO не имеют этой возможности.

Технически выможете попросить у агента по недвижимости бесплатный отчет CMA, даже если вы планируете продать FSBO, но мы не рекомендуем этого делать. Оплата BPO — лучший вариант, чем вводить агента в заблуждение, заставляя его думать, что вам нужны его услуги.

Вместо этого продавцы FSBO могут получить BPO у агента по недвижимости или брокера, который прошел обучение в Национальной ассоциации Профессионалы по оценке брокерских цен (NABPOP).

BPO может дать вам неоценимое руководство при принятии решения о цене листинга, помогая снизить риск неправильной оценки вашего дома – распространенная ошибка, допускаемая продавцами FSBO, чьи объявленияпродаются за На 26 % меньше, чем дома, зарегистрированные агентом.

Альтернативные оценки стоимости дома

В качестве альтернативы BPO или CMA вы можете заплатить за || |811pre-listing appraisal для более точного, всестороннего и формального способа оценки стоимости вашего дома. Но это также дороже (400–600 долларов США) и отнимает много времени, поэтому это не лучший вариант для большинства продавцов FSBO.

A BPO, CMA или оценка перед листингом предоставить наиболее точную оценку стоимости дома. Из трех вариантов только CMA бесплатен, и вы можетеполучить бесплатный CMA здесь от лучшего местного агента.

Но если вы на более ранней стадии процесса и вы еще не готовы платить комиссию или разговаривать с агентом, у вас все еще есть возможность —онлайн-оценщик стоимости дома. Этот бесплатный инструмент быстро даст вам приблизительное представление о стоимости вашего дома в качестве первого шага на пути к продаже.

Чтобы удалить свой PMI

Домовладельцы также могут получить BPO, чтобы удалить свою частную ипотечную страховку (PMI): ежемесячную плату, которая обычно требуется, когда вы покупаете дом с использованием обычной ипотеки и делаете первоначальный взнос менее 20%.

Вы можете попросить своего кредитора аннулировать PMI, когда вы накопите 20% собственного капитала, то есть остаток вашего кредита составляет не более 80% от текущей стоимости вашего дома.

Вам потребуется получить отчет об оценке дома, например BPO, чтобы доказать, что стоимость вашего дома выросла настолько, что можно удалить PMI. В сочетании с остатком вашего кредита оценка BPO подтверждает вашу долю в капитале в 20%.

Как работает BPO?

Как создается BPO

Процесс подготовки отчета BPO быстрый ( 1–2 дня), несложный и обычно включает в себя исследование рынка и визуальный осмотр дома.

Кроме того, специалист по недвижимости анализирует стоимость вашего дома на основе сопоставимых продаж в вашем районе и учитывает состояние вашего дома, его ремонт и модернизацию.

После получения данных о продажах брокер заполняет форму BPO с информацией о продаже дома, фотографиями дома и любыми дополнительными комментариями.

Отчет также включает корректировки стоимости в зависимости от размера, состояния и характеристик вашего дома по сравнению с его преимуществами. Например, если ваш дом имеет большую внутреннюю площадь, чем сопоставимые дома, его стоимость может быть скорректирована выше.

Отчет BPO может содержать дополнительный анализ и комментарии, показывающие, как агент пришел к ориентировочной оценке вашего дома. , а также снимок средней прейскурантной цены, цены продажи и количества дней на рынке для недавних продаж домов в вашем районе.

Как выглядит BPO (и как его читать)

Here's a образец отчета BPO от брокерской компании по недвижимости Keller Williams. Обратите внимание, что отчет включает оценочную стоимость рассматриваемого дома («Предмет»), а также цены продажи и скорректированную стоимость трех сопоставимых объектов недвижимости («Комп»).

Оценочная стоимость рассматриваемого дома («Индикаторное значение») в этом образце BPO не указано, но оно будет находиться в диапазоне от 152 500 до 155 500 долларов США.

Колонка «Корректировка» справа представляет мнение агента или брокера о том, сколько должно быть добавляется к стоимости сопоставимых объектов недвижимости или вычитается из нее в зависимости от их характеристик.

Например, 10 000 долларов США вычитаются из суммы Комп. 1, поскольку дом находится в «хорошем» состоянии, тогда как рассматриваемая недвижимость является «средней». " Другими словами, превосходное состояние объекта 1 добавляет к его стоимости около 10 000 долларов, поэтому цену необходимо скорректироватьвниз на 10 000 долларов, чтобы точно сравнить этот дом с рассматриваемым объектом недвижимости. .

Компания 1 также корректируется с учетом типа финансирования, возраста (18 лет против 20 лет для рассматриваемого объекта недвижимости), количества комнат (2,5 ванных комнат против 2 ванных комнат) и общей жилой площади (2399 квадратных футов против 1834 квадратных футов). Комп 1 корректируется из-за отсутствия энергосберегающих окон.

Чистая сумма корректировки составляет отрицательные 23 300 долларов. Указанная стоимость представляет собой цену продажи (177 000 долларов США) за вычетом общей суммы чистой корректировки, или 153 700 долларов США. Это означает, что Комп 1 стоил бы 153 700 долларов, если бы он имел те же характеристики, состояние и другие характеристики, что и объект недвижимости.

Вторая страница отчета BPO включает фотографии объектов недвижимости, а также основную информацию (адрес, цена, дни продажи) и краткий обзор рынка города Коньерс, штат Джорджия (средняя прейскурантная цена, средняя цена продажи, среднее количество дней на рынке и количество продаж).

Типы BPO (лично или на месте)

Существует два основных способа проведения BPO: BPO человека (который требует, чтобы специалист по недвижимости зашел внутрь дома и посмотрел на его состояние и характеристики) или внешний BPO или BPO «проезжавшего мимо».

Личный BPO:Постарайтесь организовать BPO лично, если вы произвели существенный внутренний ремонт или модернизацию своего дома – вы можете указать на эти обновления агенту или брокеру, проводящему BPO, что может помочь вам получить более высокую оценку.| ||1003

Drive-by BPO: Внешний осмотр дает более приблизительную и предварительную оценку, чем личный BPO. Это может быть достойным вариантом, если в вашем доме не проводилась серьезная внутренняя модернизация или ремонт, или если вы не будете дома, чтобы обеспечить доступ внутрь.

Как получить BPO

The best way to get a BPO is to request one from a local agent or broker. Call them to set up an appointment, and specify whether you'd prefer a drive-by or in-person BPO.

Если вы ищете BPO для прекращения вашего PMI, обратитесь к своему кредитору, чтобы сделать это. уверен, что BPO является приемлемой заменой оценки.

В двадцати восьми штатах действуют правила относительно того, может ли брокер взимать плату за услуги BPO, по данным Института оценки. В 9 штатах нет ограничений на то, могут ли брокеры проводить BPO.

Если вы' Если вы не уверены в правилах в вашем штате, уточните у агента по недвижимости или брокера, возможен ли вариант получения BPO.

Действительно ли мне нужен BPO?

BPO часто путают с CMA, оценками и даже онлайн-оценщиками стоимости дома, но все это разные методы оценки стоимости дома и используются для разных целей.

• BPO быстрее и дешевле, чем оценки, но менее подробные и точные.
• BPO обычно стоят денег, тогда как CMA часто предоставляются агентами по недвижимости бесплатно, но BPO являются лучшим вариантом для продавцов FSBO.
• Ипотечные кредиторы могут или может не принять BPO в качестве замены оценки при удалении PMI.

Домашние методы оценки: ключевые различия

BPO vs. оценки

Оценки предназначены для предоставления объективного профессионального мнения третьей стороны о стоимости дома. Они более формальны и регламентированы, чем BPO, и выполняются лицензированными оценщиками, которые должны соответствовать определенным этическим стандартам и стандартам эффективности.

Оценки (300–500 долларов США) часто стоят дороже, чем BPO (150–200 долларов США). Одна из причин, почему: оценщики имеют больше опыта и подготовки в оценке стоимости дома, чем риэлторы, потому что это все, что они делают.

Оценки обычно занимают больше времени, чем BPO, особенно на очень активном рынке, где это возможно. будет сложно найти оценщиков и назначить встречу. С учетом всех необходимых исследований и анализа оценка может занять неделю или две.

Что вам следует получить: BPO или оценку?

Продавцам домов FSBO, которые спешат, следует получите BPO вместо оценки. Но тем, у кого есть время и деньги, возможно, понадобитсяоценка перед выставлением на продажу для более точной оценки дома. Если стоимость окажется выше ожидаемой, вы можете показать ее потенциальным покупателям жилья, чтобы привлечь более выгодные предложения.

Для домовладельцев, желающих аннулировать свой PMI, ключевой вопрос заключается в том, требует ли ваш кредитор проведения оценки. Если нет, то BPO может быть предпочтительнее, поскольку его дешевле и быстрее получить.

BPO против сравнительного анализа рынка

CMA дает оценку стоимости дома путем сравнения недавней продажи цены на аналогичную недвижимость, расположенную поблизости.

CMA обычно бесплатны, поскольку агенты предоставляют их продавцам, чтобы помочь определить справедливую цену листинга, в то время как BPO могут стоить от 150 до 250 долларов США.

CMA могут быть более подробным и всеобъемлющим, чем BPO, в зависимости от вашего рынка и агента, составляющего отчет. CMA больше ориентированы на сопоставимые объекты недвижимости и анализ окружающего рынка и могут занимать от нескольких до 10-20 страниц, тогда как BPO обычно занимает не более пары страниц.

Следует ли вам получить BPO или CMA?

Воспользуйтесь BPO, если вам нужна помощь в установлении справедливой цены на ваш дом и вы планируете продать его без помощи агента, или если ваш кредитор разрешает BPO отменить PMI для вашей ипотеки.

BPO и онлайн-оценщики стоимости дома

Онлайн-оценщики стоимости дома, такие как Zillow, Trulia и Redfin, являются популярными инструментами для оцените стоимость вашего дома, но они не так точны, как BPO, и не будут приняты кредитором для прекращения вашего PMI.

Главным преимуществом этих онлайн-инструментов является скорость и удобство. Как правило, вы можете получить быструю оценку, введя адрес вашего дома, хотя иногда вам необходимо предоставить другую информацию о недвижимости.

BPO является более подробным и точным, чем онлайн-оценка, поскольку она подготовлена ​​специально для вас от профессионала в сфере недвижимости. В BPO агент или брокер проводит визуальный осмотр вашего дома, чтобы увидеть его привлекательность, состояние и недавние ремонтные работы — информацию, которая обычно недоступна для онлайн-оценщиков.

Профессионал в сфере недвижимости также собирает релевантные сопоставимые продажи домов в BPO, в то время как некоторые веб-сайты с оценкой стоимости домов часто собирают нерелевантные или устаревшие продажи. Агент или брокер вручную выбирает предложения и обычно использует продажи домов за последние 3 месяца. Сайты стоимости дома, напротив, автоматически подбирают цены на основе алгоритмов.

Если вы хотите начать с онлайн-оценки в качестве первого шага, мы рекомендуем сравнить несколько, чтобы получить лучшее представление о фактической стоимости вашего дома. . Вы можетеполучить доступ к нашему бесплатному онлайн-инструменту для оценки дома здесь.

Часто задаваемые вопросы