Вам нужна оценка? | How do appraisals work? | What appraisers look for | After the appraisal | Frequently asked questions
Оценка недвижимости – это профессиональная оценка стоимости дома, обычно основанная на физическом осмотре и недавних сопоставимых продажах домов в этом районе.
Lenders require appraisals as part of the approval process for most home purchase and refinance loans.
Процесс оценки обычно занимает в общей сложности от одной до двух недель, от первоначального заказа до подачи отчета.
Если оценочная стоимость дома ниже ожидаемой, кредитор может скорректировать сумму вашего кредита или сразу отказать заявителю. Это может задержать сделку или, в некоторых случаях, привести к ее полному срыву.
Стандартная оценка дома обычно стоит от 250 до 500 долларов[1] and are paid for by the loan applicant — the buyer in a home purchase, or the homeowner when refinancing.
Если вы еще не достигли того момента, когда вам нужна оценка, и вы просто хотите знать, что ваш дом может попасть на открытый рынок, вы можете использовать нашу бесплатную онлайн-оценку стоимости дома ниже.
Оценщик стоимости дома
Ситуации, которые обычно требуют оценки
Хотя оценка по закону требуется только в определенных ситуациях,[2 ] почти все кредиторы требуют их в процессе утверждения кредита. Скорее всего, вам понадобится провести оценку, если вы:
Покупаете дом в кредит, будь то обычный кредит или при поддержке государства, чтобы убедиться, что дом стоит оговоренной суммы. -по цене покупки
Рефинансирование существующего кредита чтобы проверить сумму собственного капитала, который у вас есть в вашем доме, и установить условия рефинансирования кредита
- Предоставление или получение «в дар акций», когда дом передается по цене ниже его фактической рыночной стоимости — например, между членами семьи|| |199
🏠 Необязательно: предварительная оценка для продавцов домов
Некоторые продавцы домов — особенно те, у кого есть элитная недвижимость или те, кто продает недвижимость без агента — получат оценку перед выставлением дома на продажу, чтобы помочь установить цену.
Оценка перед выставлением на продажу не требуется и оплачивается продавцом. Если они заключат договор с покупателем, используя кредит на покупку дома, есть вероятность, что покупатель все равно получит собственную оценку в рамках процесса утверждения ипотеки.
Почему большинство кредиторов требуют оценки?
Оценки предлагают кредиторам некоторую степень финансовой защиты, поэтому они не дают взаймы больше, чем на самом деле стоит недвижимость. Это помогает гарантировать, что банк сможет окупить свои деньги, если ему придется лишить права выкупа и перепродать недвижимость.
Ситуации, которые НЕ могут требовать оценки
Оценка может быть проведена необязательно или этого можно избежать, если вы:
Совершаете покупку за наличные. Поскольку кредитор не участвует, получение оценки полностью зависит от вас. Тем не менее, обычно полезно защитить свои инвестиции и убедиться, что цена справедлива.
Недавно оцененные дома. Если у кредитора уже есть недавняя оценка в бухгалтерских книгах — обычно в течение последних 120 дней — они могут не требовать повторной оценки.
Рефинансирование с использованием определенных типов кредитов рефинансирования, поддерживаемых государством, таких как:
💡 | ||218What are appraisal waivers and how do I get one?
Отказ от оценки позволяет заемщикам, отвечающим критериям, пропустить оценку во время процесса утверждения кредита на покупку или рефинансирование. Однако зачастую легче сказать, чем сделать, чтобы получить отказ от оценки, посколькуквалификационные требования строгие.
Как происходит процесс оценки при покупке домой?
Шаг за шагом | Finding an appraiser | Who pays, and how much? | During the appraisal | Remote appraisals
Если вы покупаете дом, у вас должно быть принятое предложение и подписанный контракт, прежде чем процесс утверждения, который включает в себя оценку дома, действительно может начаться.|| |233
Appraisals typically take about one to two weeks from the date of the inspection to the submission of the report. The process can take longer in areas with high demand (i.e., many homes being sold) and relatively few appraisers.
Отчет об оценке обычнодействителен в течение 120 дней. Таким образом, если вы получили оценку, но ее закрытие было отложено на несколько месяцев, вам, вероятно, потребуется вторая оценка перед закрытием.
Пошаговый обзор процесса оценки
Кредитор заказывает оценку после того, как предложение было принято и подписан договор купли-продажи. Оценки обычно проводятся после осмотра дома.
Оценщик посещает и осматривает дом после согласования с продавцом и агентами по недвижимости (хотяв настоящее время это иногда происходит удаленно).
Оценщик составляет отчет и представляет его кредитору. Это может занять несколько дней или несколько недель.
- Кредитор просматривает отчет, согласовывает условия вашего кредита и отправляетзаключительное сообщение с подробным описанием вашего кредита условия и затраты на закрытие.
Как кредитор выбирает оценщика?
Как кредиторы могут нанимать оценщиков и взаимодействовать с ними на протяжении всей сделки, регулируется длинным списком правил и положений:| ||248[3]
Оценщики должны быть лицензированы или сертифицированы, независимы и объективны.
Кредитные специалисты и брокеры не могут выбирать оценщика (как и заемщик).
Кредиторы не могут обсуждать или сообщать «целевую стоимость» во время уступки.
Хотя это технически не требуется, многие кредиторы заказывают оценку через стороннюю компанию по управлению оценкой, чтобы избежать любых потенциальных сложностей с регулированием.
Некоторые кредиторы имеют прямые реферальные отношения с независимыми оценщиками в своей области. Другие могут иметь свои собственные внутренние отделения оценщиков, использование которых разрешено по закону, если они работают на 100% независимо от кредитного производства бизнеса.[4]
Кто платит за оценку и сколько она стоит?
Почти во всех случаях заемщик – либо покупатель дома, либо рефинансирующая организация – платит за оценку. Стандартная оценка дома в среднем составляет около 350 долларов.
Оценки кредитов, поддерживаемых государством (FHA, USDA, VA), являются более глубокими и строгими, что обычно делает их немного дороже. Кредиты FHA и USDA стоят примерно на 50–100 долларов дороже, чем обычные оценки. Оценка кредитов VA регулируется VA, и эти сборы различаются в зависимости от штата.
Оценки могут стоить больше или меньше в зависимости от дома и рынка. ставки. Дома в районах с высокой стоимостью жизни стоят дороже, как и сложные объекты недвижимости, такие как огромные особняки и дома с фасадом к воде.
Что происходит во время оценочной проверки?
Традиционный “ «полная» оценка предполагает посещение дома оценщиком — обычно на 30–60 минут — и визуальный осмотр внутренней и внешней части дома.
Оценщик оценивает общее состояние и физические характеристики дома, а также фотографирует, измерения и примечания.
» УЗНАТЬ:На что обращают внимание оценщики
Агент продавца часто присутствует на оценочной инспекции; иногда это делает и агент покупателя. Сами покупатели и продавцы обычно не ходят на оценку.
После выездной проверки оценщик возвращается в офис, чтобы подсчитать цифры и сопоставить данные с ценами на недавно проданные товары. сопоставимые дома («компы») в этом районе.
Оценщик использует всю эту информацию для получения объективной оценки справедливой рыночной стоимости дома, которую он затем передает кредитору.
На протяжении всего процесса оценщики должны следовать ряду последовательных принципов и этического кодекса, известных как Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP).[5]
Эти правила и протоколы были приняты Конгрессом и применяются на уровне штата. Многие ассоциации оценщиков и кредиторы также соблюдают эти стандарты.
🕵Оценка дома или проверка дома Люди часто путают оценку и проверку, но они на самом деле это отдельные процессы, проводимые разными специалистами, с разными результатами.
|
Полностью и частично удаленная оценка дома становится все более распространенной
Оценщики этого не делают всегда приезжайте на место, особенно в свете усовершенствованных технологий и мер предосторожности в связи с COVID-19.
Три распространенных альтернативных типа оценок
Гибрид: Оценщик анализирует данные удаленно, в то время как кто-то другой — например, агент, стажер-оценщик или жилищный инспектор — выполняет личную проверку.
Настольный компьютер: Оценщик оценивает рыночную стоимость за своим столом , со ссылкой на MLS, налоговые данные и сравнительные данные о продажах.
Проезд: Оценщик проезжает мимо дома, проверяет внешний вид и окрестности, затем проводит настольную оценку .
Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость или рефинансируете ее, вы, как правило, не имеете права голоса в том, какой тип оценки вы получите. Удаленные оценки иногда могут быть менее точными, но обычно они менее дорогие.
На что обращают внимание оценщики при осмотре дома
Чтобы оценить стоимость дома, оценщики в основном полагаются на недавние продажи цены на сопоставимые объекты недвижимости на одном и том же рынке.
При осмотре дома оценщики учитывают множество факторов, чтобы определить, какие местные объекты недвижимости на самом деле «сопоставимы» — и как оценивается рассматриваемая недвижимость, добавляя или вычитание ценности на основе относительного качества и желательности. К этим факторам относятся:
Врожденные аспекты свойства. Характеристики местоположения и района, классификация зонирования, размер участка, коммунальные услуги и благоустройство
Внешние характеристики. Стиль и архитектура дома, качество строительных материалов, состояние основных аспектов (например, сайдинг, крыша, фундамент) и внешние удобства (например, террасы, веранды, бассейн, хозяйственные постройки, ландшафтный дизайн)
Внутренние характеристики. Площадь в квадратных метрах, количество спальных мест и ванны (и их размеры), общий план, возраст и состояние приборов и механических систем, модернизация и ремонт
Оценщики обычно ищут любые признаки серьезных дефектов или износа. Хотя что-то вроде грязного дома или нестриженного газона технически не должно влиять на оценку, оценщики — это люди, и на них может повлиять неухоженная недвижимость.
💡Оценки кредитов FHA и VA имеют длинный список требований Кредиты, поддерживаемые государством, имеют более строгие правила и положения в процессе утверждения, что иногда может привести к более длительному сроку обработки и более высоким комиссиям за оценку. Например, кредиторы FHA и VA требуют, чтобы дома имели:
Вы можете ознакомиться с полным спискомТребований к оценке HUD здесь. |
Что происходит после оценки?
Ценность становится высокой | Value comes in low | Options for dealing with a low appraisal | Requesting a reconsideration of value
После того, как оценщик проведет проверку и подготовит отчет, он отправит его кредитору. Общее время выполнения оценки занимает от нескольких дней до пары недель.
Кредитор рассмотрит оценочную стоимость дома, а также вашу заявку на кредит и финансовый профиль, чтобы определить окончательную сумму. и условия вашего кредита.
Что, если оценка окажется выше, чем цена контракта?
При покупке дома, если оценка окажется выше, чем цена продажи, указанная в контракте, простой ответ: покупатель заключил выгодную сделку.
Если вы не согласны с этим, продавец не может задним числом повысить цену продажи в связи с более высокой оценочной стоимостью, поскольку это будет нарушением договора. Сумма ипотеки остается прежней, поскольку цена продажи фактически не меняется.
Что, если оценка окажется заниженной?
Если оценка окажется ниже покупной цены, ваш кредитор, скорее всего, уменьшит сумму, которую вы можете взять взаймы, или даже отклонит заявку на получение кредита.
Например, если вы покупали дом за 400 000 долларов с первоначальным взносом в размере 20%, это означает:
Ипотека в размере 320 000 долларов США
Первоначальный взнос в размере 80 000 долларов США
Здесь отношение кредита к стоимости (LTV) — размер ипотеки относительно оценочной стоимости дома — составляет 80%. Большинство кредиторов считают это «безопасным».
Но если оценка окажется в размере 375 000 долларов США вместо продажной цены в 400 000 долларов США, банк теперь хочет предоставить в кредит только 80% оценочной стоимости — в данном случае 80 % от 375 000 долларов США, что составляет 300 000 долларов США. Таким образом, ваша максимальная сумма кредита снижается с 320 000 до 300 000 долларов США. создавая разницу в 20 000 долларов.
Ваши варианты, когда оценка оказывается низкой
Вариант 1: предложите больший первоначальный взнос
Как покупатель, вы может принести больше денег и покрыть разницу в 20 000 долларов, необходимую для достижения полной продажной цены в 400 000 долларов теперь, когда максимальная сумма кредита снизилась. Это сверх первоначальных 80 000 долларов США, в результате чего новый общий первоначальный взнос составит 100 000 долларов США.
Вариант 2: Вы пересматриваете цену продажи с продавцом
Если вы не хотите или не можете Чтобы покрыть разницу, вы можете попытаться договориться с продавцом о снижении цены продажи до оцененных 375 000 долларов США — или, по крайней мере, до достаточно низкого уровня, чтобы вы могли позволить себе покрыть разницу.
Вариант 3: уйти
Если сделка больше не выгодна, вы можете просто уйти. Если в вашем договоре купли-продажи предусмотрено условие, связанное с оценкой, вы можете отказаться от сделки без штрафных санкций. Если нет, вы все равно можете уйти, но вы можете потерять свой задаток.
Что вы можете сделать, если считаете, что оценка ошибочна?
Оценщики могут и делают ошибки ! Если вы видите в отчете какие-либо очевидные ошибки или упущения, которые, по вашему мнению, могли привести к неправильной оценочной стоимости, вы можете оспорить результаты, запросив пересмотр стоимости (ROV).
✍️Примечание редактора:Предвзятость в оценках домов Aновый отчет от Freddie Mac подтвердил, что Black and Latinx домовладельцы могут столкнуться сразрывом в оценке. Это означает, что их дома недооценены (оценены по более низкой цене, чем окончательная цена продажи) чаще, чем дома белых домовладельцев. В районах с большинством чернокожих до 12,5% недвижимости были недооценены. В кварталах с большинством латиноамериканцев до 15,4% недвижимости были недооценены. Только 7,4% оценок в общинах, где большинство составляют белые, были ниже конечной цены контракта. Если вы считаете, что стали жертвой предвзятости в оценке, вы можете подать жалобу и запросить ROV. Дополнительную информацию см.Правила справедливого кредитования HUD. |
Вещи, которые вы можете включить в ROV
До трех недавних сопоставимых продаж которые предполагают другую рыночную стоимость
Второй отчет об оценке рассматриваемого имущества как свидетельство неточности
Список существенных ошибок или упущений в первоначальном отчете, в частности с указанием физических аспектов дома или упустили из виду сопоставимые продажи
Вещи, которые не следует включать в ROV
Личное имущество, такое как мебель или наземные бассейны
Данные о продажах несхожих домов ( т. е. дома, которые не подпадают под категорию сопоставимых)
Активные или еще не проданные объявления
Непроверяемые данные, такие как мнение риэлтора или автоматические онлайн-оценки (например, Zillow's | ||363Zestimates)
Если вы считаете, что оценщик явно ошибся, это, безусловно, стоит оспорить, но учтите, что эти опровержения не гарантированно сработают. Вашагент по недвижимости скорее всего сможет посоветовать, как лучше всего действовать в вашей ситуации.
Связано статьи
Часто задаваемые вопросы
Возможно, если вы подаете заявку на покупку дома или кредит на рефинансирование. Большинствукредиторов требуется оценка как часть процесса подачи заявки на кредит, чтобы проверить справедливую рыночную стоимость дома и защитить себя. от слишком большого кредитования. Вам не нужна оценка, если вы покупаете за наличные.
Стандартный дом на месте оценка обычно занимает 30–60 минут; для более крупных и сложных объектов недвижимости она может занять несколько часов. Обычно оформление и отправка занимает до двух недель.
Каждый кредит индивидуален, поэтому это зависит от того, когда будет андеррайтинг. завершено и кредит одобрен. Однако вы, скорее всего, сможете закрыть сделку примерно через две недели после отправки отчета об оценке. оценки обычно действительны в течение 120 дней — после этого ваш кредитор, скорее всего, захочет провести еще одну оценку.
HomeAdvisor."Сколько стоит оценка дома?" По состоянию на 30 сентября 2021 г.
FDIC."Новый порог оценки для кредитов на жилую недвижимость." Доступно 30 сентября 2021 г.Обновлено 27 сентября 2019 г. .
FDIC."Закон, постановления, соответствующие законы." По состоянию на 30 сентября 2021 г.Обновлено 20 октября 2020 г.
Фредди Мак."Часто задаваемые вопросы о требованиях к независимости оценщика." По состоянию на 30 сентября 2021 г.
Оценочный фонд."Единые стандарты профессиональной оценочной практики". По состоянию на 30 сентября 2021 г.