Что означает оценочная стоимость вашего дома для вашего налогового счета

Определение оценочной стоимости | How properties get assessed | When properties get assessed | How assessed value affects taxes | Determining property tax bills | Disputing my property's assessed value | Frequently asked questions

Оценочная стоимость является показателем того, сколько стоит недвижимость для целей налогообложения. Налоговые органы, такие как правительство округа, назначают оценщика для определения стоимости дома (наряду с другими переменными, зависящими от местоположения) для расчета вашего налогового счета.

В зависимости от вашего налогового округа оценщик может либо посетить ваш собственности или использовать общедоступные данные для проведения оценки.

Оценочная стоимость используется только для целей налогообложения. Это не то же самое, что рыночная стоимость или оценочная стоимость:

• Рыночная стоимость — это справедливая цена, по которой вы можете выставить дом на открытый рынок.

• Appraised value — это стоимость данного дома, основанная на оценке профессионального оценщика.

Оценочная стоимость вашего дома кажется неверной?

Если оценочная стоимость Стоимость вашего дома намного ниже, чем вы думаете, не волнуйтесь. Оценочная стоимость не повлияет на котировочную цену вашего дома, а также на любые заявки на рефинансирование ипотеки или кредитную линию под залог собственного капитала.

Оценочная стоимость часто ниже рыночной стоимости, которая определяется путем сравнения дома с другими по соседству, которые недавно продали. Итак, если вы подумываете о покупке дома и видите несоответствие между запрашиваемой ценой и оценочной стоимости, это не обязательно тревожный сигнал.

Как определяется оценочная стоимость

Рыночная стоимость и оценочная стоимость | Appraised value vs. assessed value | Assessment methods

Оценочная стоимость рассчитывается путем умножения справедливой рыночной стоимости дома на местную ставку оценки.

Ставка оценки, которая представляет собой долю Стоимость вашего дома подлежит налогообложению и является ключевым фактором при определении оценочной стоимости. Таким образом, если местная ставка оценки составляет 50%, при расчете ее оценочной стоимости используется только половина рыночной стоимости недвижимости. стоимость.

Ставки налога различаются в зависимости от региона, и многие штаты разрешают округам устанавливать свои собственные ставки. Например, в Миссисипи ставка налога составляет 10% от рыночной стоимости, а в Коннектикуте — 70%.^[1],^{[2]|| |208}

The assessment rate is one reason why assessed value is distinct from — and often less than — market value or appraised value.

» БОЛЬШЕ: Как найти свой ставка местного налога

Рыночная стоимость и оценочная стоимость

Просто просмотр оценочной стоимости недвижимости не обязательно даст вам точное представление о ее текущей рыночной стоимости.

Оценочная стоимость часто составляет лишь процент от рыночной стоимости, и имущество могло быть оценено год назад, когда рыночные условия были совсем другими.

Рыночная стоимость определяется текущими рыночные условия, такие как предложение доступных домов на продажу по сравнению со спросом покупателей, покупающих дом.

Другие факторы, влияющие на рыночную стоимость, включают:

• Состояние дома|| |219
• Curb appeal
• Количество комнат
• Площадь
• Энергоэффективность
• Возраст дома
• Местоположение

При принятии решения о цене листинга продавцы и их агенты учитывают все эти факторы, а также текущие данные, такие как сопоставимые дома, которые недавно были проданы по соседству.

Оценочная стоимость может не соответствовать текущим рыночным тенденциям, поэтому она не учитывается при установлении справедливой рыночной цены.

Оценочная стоимость по сравнению с оценочной стоимостью

An appraisal estimates the market value of the home, while an assessment determines the amount you’ll pay in taxes.

Оценки заказываются:

• Банки, которые хотят защитить свои инвестиции, гарантируя, что они определили точную стоимость дома
• Страховые компании, которым необходимо определить стоимость недвижимости для полисов домовладельцев
• Продавцы и агенты, которые хотят установить справедливую цену за дом дома

Оценочная стоимость определяется независимыми лицензированными оценщиками, которые могут предоставить беспристрастное и авторитетное мнение о стоимости дома.

Оценка, с другой стороны, проводится государственный служащий из офиса окружного оценщика.

Оценщики обычно посещают недвижимость, чтобы всесторонне осмотреть дом и убедиться, что все ценные элементы отражены в их оценке.

Оценщики часто работают удаленно, полагаясь на общедоступные данные для одновременной оценки всей недвижимости в налоговой юрисдикции. Если они все же посетят недвижимость, они, скорее всего, не войдут в дом.

Методы, которые оценщики используют для определения рыночной стоимости

В разных налоговых юрисдикциях используются разные методы, но оценщики обычно используют три распространенных метода: методы для определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости.

• Оценка продаж: просмотр продаж аналогичных домов в том же районе, внесение корректировок для улучшений дома, таких как пристройки или ремонт
• Стоимость замены: с учетом того, сколько будет стоить замена дома в случае его разрушения, с учетом амортизации старых домов
• Доход стоимость: с учетом того, сколько будет стоить недвижимость при сдаче в аренду, за вычетом расходов на содержание

Некоторые налоговые округа используют комбинацию двух или трех из этих методов.| ||246

Когда оценивается ли недвижимость?

Большинство округов оценивают стоимость недвижимости каждые один-пять лет. Смена владельца, рефинансирование ипотеки или подача разрешения на ремонт дома также могут иногда вызывать оценку. ежегодные переоценки

Some states — such as Arizona, Georgia, and Michigan — mandate property annual reassessments. Другие оставляют выбор времени на усмотрение местных налоговых органов.

Если стоимость недвижимости в вашем районе растет, переоценка может означать более высокие налоговые счета. Домовладельцы в районах с ежегодной оценкой могут наблюдать небольшое увеличение каждый год — этот скачок может быть больше в районах с пятилетней оценкой.

Конечно, налоговые счета растут только в том случае, если стоимость недвижимости растет. Если вы считаете, что ваш дом фактически потерял ценность и вам не придется проходить оценку в ближайшее время, вы можетезапросить повторную оценку в местном налоговом органе.

Насколько будет отличаться следующая оценка?

Ваша следующая оценка будет выше или ниже в зависимости от изменений на рынке жилья и любых улучшений, которые вы внесли в дом.

Если стоимость недвижимости в вашем районе падает, и вы не делали в последнее время ремонта, ваша следующая оценка может быть такой же или даже ниже.

Если вы пристроите свой дом – увеличите площадь в квадратных метрах – в то время как цены на жилье растут, оценка в ближайшем будущем, скорее всего, заставит вас платить больше налогов.

И, конечно, все это зависит от скорости, по которой недвижимость оценивается в вашем районе.

Предположим, оценки проводятся каждые три года в вашем регионе. Вы можете построить пристройку в первый год во время бума на рынке, а затем наблюдать, как цены на недвижимость резко падают в течение второго года. Когда приходит время оценки, оценщик нужно будет выяснить, стоит ли ваше дополнение больше или меньше, чем падение рыночной стоимости.

Законы об ограничении налогов могут помочь уменьшить вашу ответственность за повышение налогов

В некоторых юрисдикциях действуют законы, которые ограничивают величину увеличения оценочной стоимости в конкретном году. Эти законы об ограничении налогов обычно применяются к усадьбам (тех, в которых живет владелец) и иногда учитывают инфляцию.

• В Арканзасе усадьбы не могут облагаться налогом более чем на 5% в год.
• In Maryland, homesteads cannot be assessed for more than 10% above the previous assessment, but local governments can make that cap even lower if they wish.
• В Мичигане оценочная стоимость усадьбы не может увеличиться больше более 5% или более уровня инфляции — в зависимости от того, что меньше.^[3]

Законы об ограничении налогов предназначены для защиты домовладельцев от завышения цен. out.

Хотя стоимость недвижимости дома может вырасти с волной быстро развивающегося рынка, домовладельцы не обязательно пожинают плоды этой более высокой стоимости, если они не продают или берут взаймы под залог своего дома. Таким образом, если доход домовладельца останется то же самое, хотя налоговые счета растут, они могут быть фактически вычтены из стоимости их собственной собственности.

Что покупателям нужно знать об оценочной стоимости и налогах

Если вы сравните два дома в одном и том же доме район, то тот, у кого более высокая оценочная стоимость, будет иметь более высокий налоговый счет. Но это только часть налоговой картины.

Важными факторами, которые следует учитывать при оценке налогов на дом, являются:

• Ставка налога: какая часть стоимости дома будет облагаться налогом|| |281
• Mill rate: taxes applied to the assessed value of a property

Ставка налога и ставка мельницы сильно различаются в зависимости от района, а ставки налога могут варьироваться от 10 до 100% от стоимости дома. .

Таким образом, два дома с одинаковой оценочной стоимостью, но расположенные в разных юрисдикциях, могут иметь совершенно разные налоговые счета.

» УЗНАЙТЕ: Как узнать свой налог на недвижимость ставки

Как рассчитываются счета по налогу на имущество

Как определяются налоговые ставки | Property tax calculator | How to find your local tax rates | Factors that affect property tax bills

Чтобы рассчитать свой налоговый счет, возьмите оценочную стоимость и умножьте ее на ставку налога.

Налоговые ставки выражаются в мельницах, которые равны одной десятой одного цента. На каждые 1000 долларов стоимости один миллиметр налогов равен 1 доллару.

Калькулятор налога на недвижимость

Как найти ставку местного налога

Ставки местного налога и ставки налогообложения их обычно легко найти на веб-сайте налогового инспектора вашего округа. Или вы можете найти его номер телефона в Интернете и позвонить им. Лучше всего поискать в Google «налоги на недвижимость (название округа)».

Офис налогового инспектора округа часто предоставляет ресурсы, позволяющие узнать налоговые ставки для вашего города или муниципалитета и местного школьного округа. Например, в округе Честер, штат Пенсильвания, отмечается общеокружный налог в размере4,551 мельниц, не включая налоги поселка и школьного округа.

В зависимости от того, какой школьного округа и муниципалитета, в котором вы живете, ваша общая налоговая ставка может составлять от 27 до 58 миллионов.

Факторы, влияющие на счета по налогу на имущество

Большинство юрисдикций допускают определенные налоговые льготы.

Например, освобождение от налога на усадьбу означает, что вы будете платить меньше налогов, если владеете недвижимостью, которая является вашим основным местом жительства. Освобождения для фермерских хозяйств действуют таким же образом для действующих ферм.

Обратите внимание, что многие налоговые юрисдикции не применяют эти льготы автоматически. Владельцам домов и ферм следует посетить веб-сайт эксперта своего округа для получения дополнительной информации о том, как подать заявку.

Коммерческая недвижимость также часто облагается налогом иначе, чем жилая или сельскохозяйственная недвижимость. Церкви и другая недвижимость, используемая в духовных или религиозных целях, освобождены от налога.

Другие факторы, которые могут повлиять на ваши налоги, включают:

• Размер недвижимости
• Тип конструкции|| |313
• Age
• Местоположение

Как определяются налоговые ставки

Местные налоговые органы взимают налоги, когда им нужны деньги для финансирования дорог, школ или чего-либо еще в противном случае они считают важным. Города, округа и школьные округа имеют право собирать налоги с собственности, находящейся в пределах их границ.

Предположим, что школьному округу требуется 1 миллион долларов на эксплуатационные расходы в год. Если общая оценочная стоимость недвижимости в их юрисдикции составляет 100 миллионов долларов, они знают, что для увеличения этого дохода потребуется налоговый сбор в размере 1% (или 10 миллионов).

В этом районе школьный налог составит 10 миллионов. Но округ и муниципалитет также взимают свои собственные налоги. Все эти сборы с мельниц составляют общую ставку мельницы, которая используется для расчета налогового счета.

Оспорение оценочной стоимости

Запрос на повторную оценку

Если вы не согласны со своей оценкой, вы можете обратиться в местный налоговый орган и узнать больше о ваших вариантах. В большинстве юрисдикций у вас есть 30 дней с момента получения налогового счета, чтобы официально запросить повторную оценку.

Прежде чем подать заявление на повторную оценку, убедитесь, что налоговый орган располагает правильными данными о вашем доме, и сообщите о любых ошибки. Если, например, недвижимость ошибочно отнесена к коммерческой или сдаваемой в аренду, ваша налоговая ставка может быть снижена.

Обязательно поговорите со своими соседями об их налоговых счетах. Найдите других людей в вашем районе с похожими домами и сравните свой налоговый счет с их налоговым счетом.

Что, если вы по-прежнему не согласны с переоценкой?

Если вы не можете изменить решение налогового органа после формальной переоценки, вы можете подать апелляцию в независимый совет, суд по общим делам или в налоговый суд в зависимости от местных правил.

It may be helpful to hire a lawyer for this process, so you'll have to decide if the cost of an attorney would be worth it in your situation. You may also need to pay a filing fee.

Вы можете нанять собственного оценщика, чтобы он представил свое мнение окружному совету или судье. Профессиональная оценка стоит от 300 до 400 долларов США, при этом средняя оценка дома на одну семью стоит 339 долларов США.

Если многие люди оспаривают свои налоги, в вашем округе может быть накопилось множество налоговых дел, поэтому вам следует подождать до принятия решения по вашему делу о переоценке может пройти до года или более.

Часто задаваемые вопросы